房地产项目开发的实务基础.ppt

第 六 讲 房地产项目开发的实务基础 —基础认识与实务要义 （Ⅱ）;三、前期工作阶段的实务要义（Ⅰ） ; 、房地产开发项目的规划设计是项目建设获得 国家许可的前提条件 房地产开发项目的规划设计工作是根据开发项目的具体情 况和开发设想，综合协调城市规划管理部门、各有关部门（如 消防、交通、卫生等）的要求，根据项目可行性研究和市场调 查资料，在经济效益、社会效益、环境效益统一的前提下： ◆拟订《项目开发的规划设计要求》， ◆然后进行设计招标，选出最优《规划设计方案》， ◆获得政府规划管理部门批准后,付诸实施。; 、房地产开发项目的规划设计是房地产开发项目的“龙头” 开发企业必须对项目开发的全过程，特别是投资风险负责。 因此对于如何根据基地的具体情况和开发企业的实力分期开发，开发何种性质和档次的建筑，如何确定房型比例和面积标准，以及设施、设备的配置及其标准等等，都需要开发企业以市场调查和经济可行性研究为规划设计部门导向、提出要求，并为降本节支严格把关。 可见规划设计的质量以及是否符合市场需求，直接关系到项目开发的成败，因此规划设计工作是房地产开发项目的“龙头”。 、房地产开发项目的规划设计是处理好企业与社会各方关系的系统工程 房地产开发项目的规划设计既要考虑城市规划、城市设计的要求，又要考虑社会需求和开发的效益，是一项复杂的系统工程。为了有效发挥规划设计在房地产开发中的重要作用，房地产开发企业应当重视对政策、市场的不断研究，重视既懂经济、又懂工程技术的复合型人才的开发培养，还要重视公共关系，协调规划设计和实施过程中的方方面面关系，处理好各种复杂的矛盾和问题，将加强项目规划设计的管理落到实处。;遵照“国家标准”，根据基地的规模居住区可分为：居住区、居 住小区和住宅组团三级结构。 ◆ 居住区一般由—个居住小区组成，人口—万人，— 万户； ◆ 居住小区一般由—个组团组成，人口—万人， —万户； ◆ 住宅组团一般为—万人，—户居民。 居住区的总户数和总人口规模是公建配套和市政配套的主要依 据。 人口规模确定比较正确的方法是以住宅区的总户数乘以城市近 期统计的户均人口。; （）用地性质 城市土地使用分为六大类： ◆居住用地（）： 居住用地指居住小区、居住组团和单位生活区各种类型的成片或零星用地。居住用地包括住宅用地、居住小区及小区以下的公共服务设施用地、道路用地和绿地。 ◆公共活动中心用地（）: 公共活动中心用地指居住区及以上的行政办公（）、商业金融（）、文化娱乐（）、体育（）、医疗卫生（）、教育和科研设计（）的机构与设施用地， 不包括居住用地中的公共服务设施用地。 ◆工业用地（）： 工业用地指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地。 ◆仓储用地（）： 仓储用地指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施用地。; ◆ 市政公用设施用地（）： 市政公用设施用地指市级、区级和居住区级的市政公用设施及其附属建筑物（含构建物）和管理维修设施等用地。包括： （）：供水、供电、供燃气和供热等“供应设施用地” （）：“市内交通设施用地” ， （）： “邮电设施用地” ， （）：“环境卫生设施用地” ， （）： “施工与维修设施用地” ， （）：以及消防、防汛等“其他市政公用设施用地” 。 ◆ 绿地（），指市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地（包括其范围内的水域）。 （）用地边界和面积 建设用地规划许可证附有规划行政主管部门划示开发基地方位的地形图，对基地的用地边界和用地面积都有明确、定量的规定。; ■ 环境容量 （）建筑容积率、建筑密度 ◆建筑容积率为建筑物基底（底层地面）以上各层建筑的总面积与基地面积的比值。 ◆建筑密度（覆盖率）为建筑物基底面积与建筑基地面积的比值。 建筑容积率、覆盖率是重要的环境容量指标。它与基地所处的地段、用地性质、建筑高度等参数有关。 城市规划行政主管部门根据地块的用地性质、建筑使用性质、道路交通、配套设施、城市设计等控制要求，以及社会经济发展的需要，制定出定量的参数，如下表所示。; 上海城市规划建筑密度和建筑容积率控制指标表; （）人口密度 居住区人口毛密度为居住区居住总人口除以居住区总用地（人公顷）。 居住区人口净密度为居住区居住总人口除以居住用地（人公顷）。 居住区人