房地产项目的开发准备.ppt

第四章 房地产项目的开发准备 ; .城市规划的一般方针 ①坚持控制大城市、合理发展中等城市和小城市 ②符合中国国情，正确处理近期建设与远期发展的关系 ③适用、经济，勤俭建国 .城市规划的一般原则 ①严格控制大城市规模 ②城市规划与计划相结合 ③勤俭建设 ④有利于生态环境保护 ⑤方便市民生产、生活 ⑥合理利用土地;二、城市规划的制定 城市规划包括城市总体规划、分区规划和详细规划。 ．城市总体规划 城市总体规划是综合研究和确定城市性质；规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好近期和远期建设的关系，指导城市合理发展的重要依据。 （）城市现状图：公用设施、交通道路、管线、建筑等 （）城市用地评价图：自然条件、建筑条件、经济条件 （）城市环境评价图 （）城市规划总图 （）城市工程设施规划图 （）近期建设规划图 （）总体规划说明书;Date;武汉市轨道交通路线列表 ;．分区规划 分区规划是在总体规划指导下，对城市土地利用、人口分布、公共设施和基础设施的建设做出进一步的安排。分区规划的主要内容包括： （）原则规定分区土地的使用性质、居住人口的分布、建筑用地的容量控制指标。 （）确定市、区级公共设施的分布及其用地范围。 （）确定绿化系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界线和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求。 （）确定城市主、次干道的红线位置、断面控制点坐标和标高，以及主要交叉口、广场、停车场的位置和控制范围。 （）确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地要求。;．详细规划 详细规划是以城市总体规划和分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和规划管理要求，或直接对建设项目做出具体的安排和规划设计。 详细规划对于房地产开发项目而言，直接关系到开发项目的规模、结构特征、艺术表现形式，也就直接关系到开发商的经济效益，因此，开发商对城市详细规划更为关心和重视。 详细规划一???包括以下内容： （）根据建筑地段现状，确定建筑地段的边界条件。 （）估算地段规划人口，估算各项开发项目的数量、规模、用地，计算拆迁面积，估算拆迁与安置工作量。 （）选定住宅、公共建筑或其他辅助建筑设计类型或标准。 ;（）规定规划区内各级道路、广场的建筑红线、道路断面、控制点的坐标和标高。 （）确定建筑地段内部布局结构和道路系统。 （）按功能及空间艺术、经济合理性等方面要求确定地段内各项建筑的具体位置和用地界线。 （）确定拟建的市政工程管线和工程构筑物位置、走向及控制标高。 （）确定绿化系统，必要时进行种植设计或其他绿化详细设计。（）估算详细建设投资，编制综合概算，提出实施的措施和建设思路。 ;详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。 ;三、房地产开发过程中的规划管理 .开发项目选址、定点审批阶段。 （）开发商向城市规划管理部门提出开发项目选址、定点申请： 规划管理部门批准的立项文件、开发单位或其主管部门申请用地的函件、工程情况简要说明和选址要求、拟建方案、开发项目意向位置的／或／地形图及其它相关材料。 （）城市规划管理部门审核后向城市土地管理部门等发征询意见表。 （）开发商请有关部门填好征询意见表。;（）开发商报城市规划管理部门审核： 征询意见表、征地和安置补偿方案及经城市土地管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图。 （）城市规划管理部门下发《选址规划意见通知书》。 实施招标开发的房地产项目和土地使用权招投标的项目，在获得《中标通知书》以后，开发商与政府开发主管部门签订《开发建设履约保证书》，凭此保证书可以直接向政府城市规划行政主管部门申请办理建设用地规划许可证。 建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。;.申请建设用地规划许可证阶段。 （）开发商向城市规划管理部门提出申请： 城市计划部门批准征用土地的计划任务、市政府批准征用农田的文件(使用城市国有土地时，需持城市土地管理部门的拆迁安置意见)、／或／的地形图、《选址规划意见通知书》、要求取得的有关协议与函件及其它相关资料。 （）城市规划管理部门审核 颁发《建设用地规划许可证》。 《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。;.规划设计条件审批阶段。 （）开发商向城市规划管理部门提出申请： 城市计划管理部门批准的计划任务、开发商对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图(