预告登记的实践适用及法律效力.docVIP

PAGE PAGE 1 预告登记的实践适用及法律效力 　　《物权法》规定房地产的物权种类有所有权、抵押权、用益物权，除法律法规特别规定外，这些物权登记后才可生效。就形式而言，只有满足申请主体的适格性、申请房屋的完整性、登记原因行为的条件成就等三大要求才能进行物权登记。在申请主体暂不适格、申请房屋尚未建成、登记原因行为条件尚未成就时，可期待的物权如何能够得到及时的保护，则有赖于预告登记制度的应用。预告登记的适用条件是什么？预告登记如何转化为物权登记？如何让预告登记在现实生活中真正发挥积极的作用？这一系列的问题值得实务工作者深入思考。 　　尽管《物权法》对预告登记的规定较为原则，仅第20条规定了预告登记的适用范围和法律效力，但毕竟这是其在法律层面从无到有的突破，《物权法》为预告登记的实践探索提供了强有力的法律依据。自2007年以来，各地房屋登记机构相继开展了预告登记业务，而大量的预告登记集中于预购商品房抵押预告登记这单一类型。这一类型的普及是由于金融业提高了防范风险意识，规定银行贷款必须有担保方式，银行对于购房按揭贷款除选择开发商阶段性担保外，更多地选择房屋抵押担保，由于预购房屋尚不能办理所有权登记，也就无法办理房屋抵押权设立登记，只能办理抵押预告登记保全贷款人的利益。 　　预告登记制度起源于西方国家，预告登记是为保全一项请求权而进行的登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生