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PAGE PAGE 1 如何解决农民工住房这个棘手问题 　　在农民工市民化的过程中，最重要且难度最大的是农民工在城镇的住房问题。当前房价远远超出农民工的购买能力，且通常人们认为城镇住房还受到耕地总量的硬性约束。我们通过对国外经验和对国内城乡居住用地的分析，发现解决农民工住房问题与保障耕地之间不仅不矛盾，而且相辅相成。只要坚持农民工市民化的方针，实现生活空间置换，我国耕地总量会不降反增。以此为理论前提，我们建议通过扩大城镇居住用地供给、抑制投机、实行以宅基地抵偿部分房价、完善公租房等政策手段，解决现有2.6亿务工人口及未来更多进城人口的住房问题。 　　一、住房问题是农民工市民化的核心和关键 　　十八大报告明确提出“有序推进农业转移人口市民化”。形象地说，就是要将广大农民工从“候鸟”变成“留鸟”，彻底在城镇定居。这是直接针对我国“半城镇化”模式弊端开出的一剂良药，如能顺利实施，不仅对拉动内需、推动经济持续增长产生重要作用，而且可以在未来数十年内深刻改变社会结构和社会面貌，使我国进入到新的文明形式和达到更高的文明水平。同时，农民工市民化也是贯彻以人为本的科学发展观的重要体现。我国农民工及家庭人口已有约2.6亿人，他们事实上已在城镇长期工作和生活，却一直受到排斥、歧视，骨肉亲情长期隔断，丧失高层次的发展机会。现在提出农民工市民化，给农民工及家庭以平等的市民待遇，正是顺应形势、以人为本的集中体现。 　　（一）农民工需要怎样的住房 　　目前农民工在城镇的居住条件，可以用“恶劣”来概括。除了极少数进城经商的农民工在城镇购买了住房之外，绝大部分农民工在城镇都没有自己的住房。农民工的居住方式基本是两种，一种是租住民房，包括城中村房、车库、楼梯间、地下室等；另一种是住集体宿舍，包括工厂宿舍、简易工棚、打烊后的门店内等。两种居住方式的比例因所在城镇的产业状况、房屋分布状况而差异很大，如城区以租住民房为主，而工业园区、建筑工地则以集体宿舍为主。 　　要想让大量的、主流的农民工群体能够在城镇长期稳定居住，大部分人拥有自己的住房成为一种必然的选择。我们在“理想的定居生活应包括的条件”调查时，高达66.7%的农民工选择“应拥有自己的住房”，而选择“租房就挺好”和“住宿舍就行”的加起来也不过8.7%。有学者提出“买不如租”，认为农民工可以通过租房的形式实现定居，这种提法既不符合农民工的意愿，也不符合经济规律。房价可以视作未来全部租金的当期折现，如果预期在未来生命周期内可以持续稳定居住，那么对当前房价也是可以承受的。租得起就应该买得起，不管这种购买行为是否真的会实际发生。再考虑到东方民族对住房自有与生俱来的深厚情结，农民工购房成为一个不可回避的问题。如果漠视、否认这一问题，农民工市民化将会成为一句空话。 　　（二）城镇房价与农民工承受力的尖锐矛盾 　　一方面是广大农民工居住条件恶劣、极度渴望拥有城镇住房，另一方面是我国长期以来城镇房价的持续大幅上涨，两者构成了十分尖锐的矛盾。 　　房价收入比是国际上用于考察居民购房能力的最重要指标，通常认为在4～6倍比较合理，超过6倍则视为缺乏购房能力。利用这一指标对我国农民工的城镇购房能力进行考察，一套90平方米住房的价格已达到农民工年家庭收入的20倍，超出其购买能力两倍以上。我们的调查显示能够承受这一价格的农民工只占总数的1.2%，主要是那些进城经商且已积累多年的农民工，其他农民工群体均严重缺乏承受能力，大多数农民工对购买城镇住房想都不敢想。 　　（三）住房问题在农民工市民化中的地位 　　农民工市民化、从“候鸟”转化为“留鸟”，需要多方面的条件，我们对此开展了问卷调查和深入访谈。根据主观重要性、原发性和难度性原则，我们筛选出住房、户口和社会保障为农民工市民化的三个基本要素。只有同时具备这三个要素，才可能实现农民工从“候鸟”到“留鸟”的转化。 　　在住房、户口和社会保障三个要素中，住房无疑是难度最大的一个。从认识上说，目前人们对农民工的户口和社会保障问题已经基本达成共识，解决农民工住房的难度则大得多。目前，土地和住房领域是我国经济、社会矛盾最集中的领域，尤其是在大中城市，原有城镇居民、新就业人口、大学毕业生的住房问题尚未得到有效解决。房地产升值带来的土地财富仍是地方政府的重要收入来源，在中西部一些城市，卖地收入甚至占到当期可支配收入一半以上。对房价的调节是对整个社会财产和收入格局的重新安排，带来的冲击可想而知。由于对土地、住房的重大理论问题尚未达成共识，出于现实考虑，农民工城镇住房问题的解决尚未提上议事日程，政策前景仍不明朗。城镇住房是农民工市民化的必需要素，同时又是最棘手、最难解决的问题，从这个意义上说，住房问题是农民工市民化的核心和关键，直接决定了我国城镇化的速度、质量和成败。 　　二、所谓的土地硬性约束其实并不