第6章 房地产开发用地取得与开发.ppt

* * 第6章 房地产开发用地取得与开发 6.1集体土地征收 6.1.1土地征收的概念及特征 一般来说，土地征收是指国家或政府为了公共目的强制取得土地所有权人的土地，并依法给予补偿的行为。 我国土地征收具有以下特征： （1）土地征收以公共利益为目的。 （2）行使征地权的主体只能是国家。 （3）征地的标的只能是集体土地。 （4）征地行为具有强制性。 （5）征收土地应以土地补偿为条件。 第2章 房地产经纪人员 6.1.2土地征收的审批 根据我国《土地管理法》，土地征收实行二级审批，即国务院和省级人民政府。 《土地管理法》第四十五条规定：“征收下列土地的，由国务院批准：①基本农田；②基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；③其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。” 第2章 房地产经纪人员 《土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。” 第2章 房地产经纪人员 6.1.3土地征收补偿 （1）征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。 （2）征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。 （3）征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。 （4）被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 （5）征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 （6）依照《土地管理法》规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。 （7）国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。 （8）大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和移民安置办法，由国务院另行规定。 第2章 房地产经纪人员 6.1.4我国征地制度改革与完善 （1）2004年10月出台《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号） 。 （2）2004年11月3日，国土资源部发布《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》。 （3）2005年7月23日，国土资源部发出了《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》。 第2章 房地产经纪人员 6.2房地产开发用地取得 6.2.1房地产开发用地取得方式 房地产开发用地取得方式主要有出让、转让、划拨以及与土地使用权拥有者合作等。 另外，房地产开发用地无论是通过出让、转让还是划拨方式取得，如果涉及使用集体土地，还必须先进行土地征收或征用。 6.2.2国有建设用地使用权出让 1 建设用地使用权的含义 根据《中华人民共和国物权法》，建设用地使用权是建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 第2章 房地产经纪人员 2 国有建设用地使用权出让方式 （1）招标出让国有建设用地使用权 （2）拍卖出让国有建设用地使用权 （3）挂牌出让国有建设用地使用权 （4）协议出让国有建设用地使用权 第2章 房地产经纪人员 3 招标拍卖挂牌出让方案及文件编制 出让方案应当包括出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、时间和其他条件等。 招标拍卖挂牌出让文件应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、国有建设用地使用权出让合同文本。 招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容： （1）出让人的名称和