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第六专题 房地产租赁问题 租赁与房地产租赁 房地产租赁双方当事人的权利和义务 房屋租金管制制度 我国房屋租赁中需要进一步研究的问题 租赁与房地产租赁 一、租赁的功能 （一）租赁的涵义 租赁作为商品交换的法律形式由来已久 租赁的形式与内容不断发展： 古语云：以物赁人取其值为租，借他人财物付出费用为赁； 《辞海》：租赁，是指出租人将财物交承租人使用，承租人交付一定的租金，出租物的所有权仍为出租人所有，承租人对所租物只有使用权。 国外立法则有广义、狭义两种理解： 广义的租赁：包括动产与不动产租赁； 狭义的租赁：仅指不动产租赁。 （二）租赁的功能/作用 在租赁关系中，承租人无须负担巨额费用以取得物的所有权，仅仅支付相当的代价，即可就他人之物为近乎所有人的使用收益。 1、从经济管理角度：租赁是一种重要的资源配置方式 2、在市场经济条件下，租赁是节约和合理利用资源或财产的最佳方式 3、在社会经济生活中，租赁是一种信用形式：由出租人向承租人以实物形态提供的一种信用；与商业信用的区别为： 商业信用中的分期付款→购买物的所有权； 租赁中的分期交付租金→物的使用权。 长期以来，房屋租赁就是民间调节住房余缺的主要方式，也是无房者解决用房困难，满足生产经营用房需要的重要途径。 二、房地产租赁的本质与特征 1、是一种双务合同关系：其产生通常以互利为条件；与借用有着明确的区别； 2、是以房屋财产的使用权为标的的合同关系：实际上是房屋使用权的交易，是租赁区别于买卖的重要特征；出租人对租赁物的收益权与处分权，租赁期间仍可对其实施转让或抵 押行为，并要承担租赁房屋意外灭失的风险；承租人→租赁期满后负有返还租赁房屋的义务，并在租赁期间不得擅自对租赁房屋行使处分权； 3、是一种有明确期限的法律关系：租赁物的使用权与所有权分离不具有永久性；是租赁与转让的重要区别； 4、以承租人对租赁房屋的占有及排他性控制、出租人收取租金为实质内容：租赁与许可的重要区别；法律对租赁、许可的保护是适用不同的规则。 三、我国房地产租赁的分类 大陆法上：罗马法中分为物之租赁、工作之租赁及劳务之租赁→法国民法典继承后演变为物之租赁、雇佣与承揽→德国民法典分为使用租赁和用益租赁。 英美法系：分为动产租赁与不动产租赁。 现在房地产租赁常见的分类主要有： 1、根据房屋租赁的目的：住宅租赁→租金一般通过立法予以控制；商业租赁→ 租金标准由市场调节； 2、根据出租房屋所有权性质：公房租赁→国家或集体所有的房屋，主要表现为廉租屋或公屋；私房租赁→ 公民个人所有的房屋；分别适用不同的法律规则； 3、根据租赁的性质：一般房屋租赁；城镇房屋租赁→实行申请审批制度，租金标准由政府定价；2004年《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》 房地产租赁双方当事人的权利和义务 房地产租赁关系的法律规范属于合同法的范畴。 国内外的立法实践以及房地产租赁制度的发展的历史表明，房地产租赁合同中，尤其是住宅的租赁合同中，当事人间相互权利、义务的确定，受到了国家法律强有力的干预。 一、出租人的权利和义务 （一）出租人的权利 1、租金收取权 2、租金调整权：房地产价格上涨、税负增加、出租房屋用途发生变化等原因 3、房地产转租的许可权 国外有关立法基本上都明确规定，承租人经出租方同意可以对租赁之不动产进行转租或转让； 出租人的许可或同意，通常取决于三个方面： 对接受转租或转让的次承租人的信任和信心； 次承租人使用房屋的用途和方式； 承租人与次承租人订立的转租、转让合同的内容。 4、特定条件下的解约权 解除合同为法律行为，依解除权人之一方意思表示而成立，无须相对人之承诺，属于单方行为； 解除具有消灭契约之效力；契约经解除者视为自始未成立； 在承租人违反合同约定或无正当理由拒绝履行约定义务时，出租人有权解除房屋租赁合同：承租人迟付租金、违反合同约定使用租赁物、严重损害出租人利益，以及破产；可以不受预告解约通知期限的限制； 5、房屋收回权：基于房屋所有权而享有 租赁期满，承租人不续租或无法以同等条件续租的； 租赁期未满，承租人退租或因严重违约或违法而被提前终止房地产租赁合同的。 （二）出租人的义务 1、交付房屋：租赁合同成立后，出租人履行合同的首要义务；租赁物包括地上建筑物及其附属物； 2、租赁物的瑕疵告知和担保义务 瑕疵担保义务包括物的瑕疵担保义务和权利的瑕疵担保义务； 无论租赁合同中是否明确约定，出租人都应负担瑕疵担保义务； 无论英美法系、大陆法系国家都有明确规定，并将瑕疵担保规定为出租人的法定义务。 3、保证租赁物能正常使用：租赁合同存续期间；不以存在可归责于出租人的事由为条件； 4、损害赔偿：未履行法定义务；在正常情况下违反合同；实施侵权行为 （1）造成伤害的原因是出租人出租的房地产或其所控制的部分； （2）出租人对于造成伤害的