第五章房地产评估教学讲义.pptVIP

第五章 房地产评估;第一节 房地产评估概述;（二）土地的特性 1.土地的自然特性 （1）位置的固定性 （2）质量的差异性 （3）不可再生性 （4）效用永续性;（三）土地的权利 我国土地的权利不是孤立的一种权利，而是一个权力束，主要包括土地的使用权、所有权、租赁权、抵押权、典权、地役权和空间利用权等。 土地的国家所有权和集体所有权不可以转让，可转让的只能是土地的使用权。 土地的使用权是土地使用者依法对土地进行使用和依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。;（六）房地产评估原则 房地产评估除了遵守资产评估的五大原则（预期原则、贡献原则、供求原则、替代原则、估价日期原则）外还要坚持一下两个原则： （1）合法性原则 （2）最有效使用原则;（七）地租与地价理论 （1）地租理论 绝对地租 级差地租 垄断地租 矿山地租 建筑地段地租 （2）地价理论;地价的特征： 1.地价是地租的资本化 2.地价是权益价格 3.土地具有增殖性 4.地价与用途相关 5.地价具有可比性 6.地价具有个别性;（八）房地产评估程序 1.明确评估基本事项 （1）明确评估目的 （2）了解评估对象 （3）明确评估价值类型 （4）确定评估基准日 （5）签订评估委托协议或合同 ;2.制定工作计划 3.实地勘察与收集资料 4.测算待评估资产评估价值 5.综合分析确定评估结果 6.撰写房地产评估报告;二、房地产价格及其影响因素 （一）房地产种类 (1)按房地产权益划分,房地产价格可分为所有权价格、使用权价格和其它权利价格(如抵押权、租赁权等价格)。 (2)按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地价格。 (3)按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等。 ;（二）影响房地产价格及评估价值的因素 (1)一般因素 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因素。 1.经济因素：经济发展因素；财政金融因素；产业结构因素 2.社会因素：人口因素；家庭规模因素；房地产投机因素；教育科研水平和治安因素；社会福利因素 3.行政因素 ???地使用制度与住房制度、地价政策，城市规划、土地利用规划、城市发展战略、税收制度、交通管制;（2）区域因素 区域繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、基础设施和公共设施状况，以及区域环境等。繁华程度对商业性房地产的价格及评估价值影响最大，而区域环境对住宅的价格及评估价值的影响最大。 （3）个别因素 1.土地的个别因素，也叫宗地因素，是宗地自身的条件和特征对该宗土地价格的影响。具体包括区位因素、面积因素、临街宽度、临街深度、土地形状、地力因素、地质因素、地形因素、容积率因素、土地使用年限因素等 2.建筑物的个别因素：建筑物的面积、结构、材料等，设计、设备是否良好，施工质量，法律限制建筑物是否与周围环境的协调等 ;第二节 市场法在房地产评估中的应用;四、市场售价类比法的评估步骤 1、广泛搜集房地产交易资料 2、选择可供比较的交易实例作为参照物 3、进行市场交易情况修正 4、进行交易日期修正 5、进行区域因素修正 6、进行个别因素修正-剩余使用年限修正 7、容积率的修正 8、确定待评估房地产评估价值;例：某城市土地容积率修正系数表;例：有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下表：;表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表（见下表）为： 另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1~1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 试根据以上条件，评估待估宗地G在2006年的价格。;解析：（1）建立容积率地价指数表 （2）交易时间修正 A：112/110 B：112/110 C：112/107 D：112/108 E：112/107 F：112/112 （3）交易情况修正 A：100/101 B：100/100 C：100/105 D：100/100 E：100/99 F：100/100 （4）容积率修正 A：105/115 B：105/105 C：105/120 D：105/100 E：105/128 F：105/115 （5）区域因素修