地方调控细则的两难.docVIP

PAGE PAGE 1 地方调控细则的两难 　　难有政策会让人们都心服口服，难有一石未激起千层浪，国五条的两只靴子都落了地，人们对房地产市场的敏感度只增未减，我们在这里集几家之言，思享国五条。 　　当前，关于楼市调控的“地方版细则”无疑是热门的关键词。自3月1日旨在遏制高房价的“国办发〔2013〕17号文”颁布后，各地方版细则如何制定、何时出台备受关注。直至3月末和4月初，各地方版细则方集中出台。 　　细则深浅不一 　　在已出台的35个地方版细则中，最先出台的是广东，而内容最严的则是北京和上海。当然，还有内容最简洁的南京和杭州，仅出台了数十字的房价控制目标。但因其字数少，而被称之“微博体”。因“国办发〔2013〕17号文”中，有明确提出“各地要在一季度要公布房价的控制目标”，一些地方政府仅出台了房价控制目标，未涉及实施细则，而对于最为关键的20%个税征收的问题，也是避而不谈。从已公布的房价控制目标中，各地方不约而同地称“新建商品住房价格增幅低于可支配收入增幅”。诚然，其中也不乏青岛和西安做出了“确保房价增长幅度明显低于当年人均可支配收入增幅”的表述。 　　众所周知，房地产是多数地方财政的依赖，也是地方经济活动中的重要一环。某些地方政府对出台楼市调控细则的不积极，采取能拖则拖的“拖字诀”是显而易见的。有人说，没有一个地方政府真心希望房价降。也有人说，虽然地方细则落地了，但并非是真心落实执行中央调控政策。对于各地方版细则（或房价控制目标）的效能，坊间已有诸多点评与分析。在此笔者不作赘述，只对其背后存在的“两难”之真相，做一阐述。 　　难产和难言 　　对于本次楼市调控的地方版细则，可谓是难产更难言。 　　纵观各地方版调控细则，确是虽名为细则却未见其“细”，虽貌似严厉却存留其“漏”。这其中，或是无心之举，或是有意为之。但无论有意抑或无心，其背后却暗隐着无奈的两难。一是难产，二是难言。说其难产，一因其迟迟不能出台，始终在纠结中研究待出；二因其心不甘、情不愿，被迫只出控房价目标。说其难言，一因其宽严难定、利弊难衡，而苦中难言；二因其多为重申“央版内容”，无实质难言其效。毋庸讳言，就当前楼市调控来看，很显然处于一种上有政策、下有对策的尴尬局面。某种程度上说，已出台的地方版细则，是被中央逼出来的细则。在房产中介心怀忐忑享用着“最后盛宴”时，地方政府却在煎熬着细则的制定，实有难言之隐。 　　难隐真相 　　在地方版细则难产更难言的背后，有5大难隐真相。 　　地方政府推进新城镇化，首要是解决钱的问题 　　十八大后，城镇化又成为广受关注的重点议题。因在十八大报告中已将城镇化列为未来20年中国“新四化”（城镇化、工业化、信息化、农业现代化）的一项重要内容，也将城镇化列为2013年经济工作的六大主要任务之一。同时指出“城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，是我国经济增长的巨大引擎。”但众所周知，城镇化意味着巨大的基础设施投入，这不仅需要土地，更需要钱。这也是多年来各地方政府的城市发展模式。而城镇化进程的推进力度越大，其基础设施和配套的要求就越高。城镇化首要解决的问题是钱从哪里来？而对于地方政府而言，其最直接也是最有效的就是通过卖地来解决。但土地是有限的，那就只有提高地价。 　　地方政府尽可能多出让土地，获得丰厚利润 　　在北京，出现了3小时内拍出13宗地块，出让金总额超过107亿元的现象（有过半土地溢价率近50%上限），北京前2个月土地出让金累计收入476亿元，占比达到2012年总收入的73%。在上海，仅1周内就成交了7宗地块，总金额高达61.77亿元（多宗地块溢价率超过30%）。而有些地方政府任其土地溢价率破百而不止，据相关统计数据显示，2013年一季度306个城市土地交易7929宗，土地出让金达5939亿元（同比上涨84%）。其中一线城市一季度交易地块240宗，土地出让金高达912亿元（同比上涨281.7%），土地交易金额创2011年四季度以来的新高。另外，今年前2个月我国固定资产投资（不含农户）为2.57万亿元（同比增长21.2%），其中房地产开发投资占6670亿元（同比增长22.8%），增速比2012年全年提高6.6个百分点。可见房地产业对拉动固定资产投资、促进经济增长影响重大。 　　地方政府仍期冀能在高房价中不断获益 　　目前，包括土地出让金和相关税费在内的土地收入，已成为地方政府的主要经济来源。而有的县市土地出让金收入占到了地方财政收入的一半以上，地方财政已沦为事实上的“土地财政”。在我国18个税种中，涉及房地产业的有10个。据财政部公布的数据显示，2003年全国税收收入为2万亿元，2012年为10.06万亿元，10年增长了400%，来自房地产业的税收收入增速，远远超过税收总收入增速，房地产业已经成为税收增长的