津湾汤臣项目营销策略方案终稿2012613.pptx

津湾汤臣项目营销策略方案 Tianjin Bay Tomson project marketing strategy report;前 言 ;理 解;理想与现实;理想与现实;理想与现实;理想与现实;高总价产品营销缓慢，市场接受程度有限。;时代与角色;;地标——;津湾二期——天津价值最高的地块;城市与地标·璞玉与巨匠·艺术与知音·未来与挑战;城市与地标·璞玉与巨匠·艺术与知音·未来与挑战;城市与地标·璞玉与巨匠·艺术与知音·未来与挑战;本案营销周期;城市与地标·璞玉与巨匠·艺术与知音·未来与挑战;当汤臣邂逅天津;整 理;产品整理;【产品整理】;竞争整理;项目名称 ;在售项目;在售项目;;项目名称;竞争总结;【个案分析】—— 泰安道五大院【项目介绍】;【个案分析】—— 泰安道五大院【在售产品供应与去化】;12套;9套;【个案分析】—— 泰安道五大院【营销信息与户型分析】;个案启示;去化整理;2011年1月-2012年5月天津市内六区普通住宅成交情况分析;项目 ;项目 ;【去化整理】;项目;项目;项目;去化启示;客户整理;大都会;;;;;上海;【天津客户】;弱;编号;【客户地图】;;【全国客户】;【客户地图】;;;鄂尔多斯大街;;;客户总结;营 销;市场艰难，客户不足！如何取胜？;我们需要一次证明！ 让天津市场敬畏，让天津富豪向往！;时间总会过去，但是耀眼的数字会被市场铭记！;我们要做的是;营销核心策略;形象品牌化;一切围绕“汤臣一品”;新津湾时代;形象品牌化;形象品牌化;资源全面化;;资源全面化;资源全面化;资源全面化;三纵四横的业务模式 线上线下协同整合;易居购房网;易居资源清单;通路全国化;通路全国化;全国各目标客群城市的媒体资源我们在后期均会不同程度调动;全国各目标客群城市的客户资源更是我们后期工作的重中之重; ;通路全国化;价值最大化;;; 聘请国际知名设计师，创造身份价值; 引入具有市场号召力高尚会所管理品牌; 打造全天津最具震撼力的体验中心与样板展示; 高端商业氛围的提前包装和打造; 理性的定价策略保证销售目标的完成;由于目前市场仍显低密，因此保守估计2014年之前住宅产品价格与目前持平； 但随着市场回暖、豪宅产品的稀缺性和汤臣品牌的影响，住宅价格由2015年开始将保持每年12%的增长。;公寓入市均价35800元/㎡，全盘均价实现40000元/㎡;写字楼租售整体涨幅较小； 售：2013-2014年整售期间年均涨幅为3%，2015年散售开始和2016年9#交付，使涨幅攀升至5%。 租：与写字楼售价涨幅基本相同，2016年9#交付带来5%的涨幅。;各户型的销售价格由入市价格、价值系数的拆分和增长率共同决定;;;住宅全年均价：30000元/平方米 推售原则： 标杆产品率先入市，以产品性价比打开市场； 流量产品小户型较多，顺应天津市场对小户型的高认可度，实现首开快速走量。;住宅全年均价：33539元/平方米 公寓全年均价：35845元/平方米 上年去化1.6万㎡，销额5.5亿元，回款6.6亿元 推售原则： 公寓住宅同步入市，丰富产品线，相互掩映去化； 住宅同样以标杆产品与流量产品搭配入市，实现产品间相互掩护价。;住宅全年均价：37830元/平方米 公寓全年均价：39187元/平方米 上年去化2.6万㎡，销额10.1亿元，回款13.3亿元 推售原则： 公寓住宅同步销售，相互掩护去化； 住宅以楼王与相对较好资源产品搭配出售，实现产品溢价能力最大化。;住宅全年均价：40650元/平方米 公寓全年均价：42929元/平方米 上年去化2万㎡，销额5.1亿元，回款12.6亿元 推售原则： 公寓住宅同步销售，相互掩护去化； 住宅推出较差产品，利用其稀缺性获取高价，实现溢价;;动作极致化;利用超越当前天津市场的营销手段 打造震撼天津市场的销售奇迹;五大周期划分;我们认为第一阶段是关键;动作极致化;动作极致化;【品牌条线】;动作极致化;动作极致化;CCTV《中国电影报道》探班片场;动作极致化;【项目条线】;动作极致化;考虑到项目正式销售中心10月方可亮相，前期客户接待需要场地，因此建议设立外展中心。 同时考虑到外展中心使用时间短，装修成本高，因此建议选择5星级酒店的高级房间进行简单布置，成本可控同时不失品质。 外展中心的接待以邀约为主，同时具备接电功能。;;项目销售中心及样板间揭开面纱;【拓客条线】;;2013.06月，分别在沈阳、鄂尔多斯召开项目推介会，挖掘两地潜在客户，并针对意向客户进行蓄水验资，验资10万元，排卡客户成交时可获得额外优惠； 活动流程： ;2013.06月底7月初，分别在太原、石家庄召开项目推介会，挖掘两地潜在客户，并针对意向客户进行蓄水验资，验资10万元，排卡客户成交时可获得额