房地产开发与营销教学课件作者黄国辉第7章.pptVIP

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2019-10-13 发布于广东
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房地产开发与营销教学课件作者黄国辉第7章.ppt

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项目7 房地产开发项目资金筹集能力目标与知识要点 7-1 房地产开发项目资金筹集概述 7-2 房地产开发项目资金筹集的方式及方案选择 7-3 房地产开发货款的风险管理能力目标与知识要点能力目标通过本项目的学习，掌握房地产开发项目资金筹集的定义、目的、原则、特点及方式、方案选择，了解房地产开发贷款的风险管理。知识要点 1.房地产开发项目资金筹集的定义、原则和特点。 2.房地产开发项目资金筹集的方式及方案选择。返回 7-1 房地产开发项目资金筹集概述房地产开发项目资金筹集，是指为房地产投资筹措资金，充分发挥房地产的财产功能，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。一、房地产开发项目资金筹集的目的 (1)实现项目投资开发目标和企业发展目标。房地产开发企业投资开发新的项目，或者在项目开发的前、中期阶段，往往需要筹集大量资金，尤其是中长期资金，同时项目投资者总是希望加快项目的投资开发速度和进程，这样必须突破现有的资本存量，需要新的资本增量，从而使企业增加市场竟争能力和收益能力，但这也相应带来了更大的投资风险。 (2)偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构。房地产开发企业的资本结构是一个动态指标。通过筹集资金和调整资本结构，能够使房地产开发企业的权益资本和债务资本保持适当的比例关系，从而改善和提高企业或项目的偿债能力和盈利能力。下一页返回 7-1 房地产开发项目资金筹集概述二、房地产开发项目资金筹集的原则房地产开发项目资金筹集主要应遵循安全性、经济性、可靠性、时机适当性原则。 1.安全性原则房地产开发项目安全性按风险程度大小分为A、B, C, D四级:A级表示风险很小;B级表示风险较小;C级表示风险较大;D级表示风险极大。房地产开发企业应该尽可能选择风险程度为八级的安全性最大的筹资方案。 2.经济性原则筹资方案的经济性按综合筹资成本费用率标准划分，共分为A、B, C, D四级:A级表示筹资成本最低;B级表示筹资成本较低;C级表示筹资成本较高;D级表示筹资成本很高。房地产开发企业应该尽可能选择筹资成本为A级的筹资方案。上一页下一页返回 7-1 房地产开发项目资金筹集概述 3.可靠性原则房地产开发项目在筹集资金过程中，不仅要考虑企业的筹资能力、偿还能力、盈利能力和经营能力，还必须考虑筹资方式的落实程度。筹资方案的可行性分为A、B, C, D四个等级:八级表示筹资方式及所筹资金全部落实;B级表示筹资方式及所筹资金能基本落实;C级表示筹资方式及所筹资金尚不能肯定;D级表示筹资方式及所筹资金没有落实。根据上述原则，房地产开发企业应该在确定适当合理的筹集时机和规模条件下，选择安全性、经济性和可行性均是最佳即AAA级标准的筹资方案。上一页下一页返回 7-1 房地产开发项目资金筹集概述 4.时机适当性原则在房地产开发筹集资金过程中，必须根据房地产项目的投资时间和投资需要(年度或分期)安排确定适当合理的筹集时机和规模，从而避免因获得资金过早而造成资金闲置，或因筹资时间滞后而影响房地产开发项目正常进行。上一页下一页返回 7-1 房地产开发项目资金筹集概述三、房地产开发项目资金筹集的特点房地产开发项目资金筹集有以下几方面的特点: (1)资金占用量大; (2)资金占用时间长; (3)资金使用具有地域性; (4)资金缺乏流动性; (5)资金增值性较强; (6)资金具有高风险、高收益性。上一页返回 7-2 房地产开发项目资金筹集的方式及方案选择一、房地产开发项目资金筹集的方式房地产开发项目资金筹集主要有筹集自有资金、争取银行贷款、证券化资金、商品房预售以及利用外资等方式。 1.筹集自有资金自有资金作为股本金，是房地产开发商对其所投资项目投人的资本金。房地产开发商的自有资金包括现金和其他速动资产，以及在近期内可以回收的各种应收款等。速动资产包括各种应收的银行票据、股票和债券，以及其他可立即售出的建成楼宇等。至于各种应收款，可包括已定合同的应收售楼款、近期可出售的各类物业付款等。下一页返回 7-2 房地产开发项目资金筹集的方式及方案选择 2.争取银行货款房地产开发项目最主要的资金来源是银行。银行贷款是主要的间接融资方式。我国的房地产开发项目中，一般银行的资金占60%以上，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。房地产开发企业向银行贷款是一种较好的筹资方法。一般金融机构都愿意进行房地产贷款业务，我国大多数商业银行都设有房地产信贷部，办理房地产贷款业务。按照有关规定，凡经工商行政管理部门登记并在银行开户，具有法人资格的国家、集体、个体、中外合资、中外合作、外