保利花园项目2010回顾暨2011营销方案.pptVIP

领跑新双楠 活动 节点 推广 经验总结 花园宝宝才艺表演 浪漫七夕 心有灵犀 亲情和院迎中秋 插花艺术派对 施华洛世奇水晶蜜恋会 茗茶论道品味人生 配合蓄销，8-11月举行了10余次暖场活动，形式多样，在热销期为项目增加了人气，带动了销售氛围，但活动与现场客户互动不足，参与性不强。 8.5 主题：210平米奢极空中叠墅 推售7号楼大户型 8.12 强推7号楼136户型 主题：136平米豪景楼王 8.19 房交会宣传 主题：一个项目，成就一个新双楠 房交会宣传 主题：新双楠五星级生活标杆 领跑新双楠 活动 节点 推广 经验总结 领跑新双楠 活动 节点 推广 经验总结 热销后梳理核心卖点，树立项目形象： 高端居住看保利花园 有了保利花园，才有了新双楠高端住区 8月集中报广资源推售大户型产品，9月在热销之后用软文进行打总，对项目形象提升和销售都起到了一定促进作用。由于10月处于断货期，11月线下蓄客良好，期间线上推广停止。 报广 软文 现包 短信 渠道 网络 活动 路牌 老带新 合计 961 155 822 289 210 101 276 130 324 3268 29% 5% 25% 9% 6% 3% 8% 4% 10% 100% 来电渠道效果监控 从整体年度来电客户的获知途径来看，线上报广起到了最大的效用占比29%；同时现包占比25%，续销中老带新也占到较高来电比例。 领跑新双楠 活动 节点 推广 经验总结 报广 软文 现包 短信 渠道 网络 活动 路牌 老带新 合计 2437 309 3542 506 432 198 1130 203 1131 9888 25% 3% 36% 5% 4% 2% 11% 2% 11% 100% 从整体年度来访客户的获知途径来看，武侯大道沿线现场包装的几次重大变化，已经核心卖点演绎，为年度来访贡献36%的效用；节点性高频报广带来近25%来访；同时持续性的大小活动组织、客带客到访成效明显。 来访渠道效果监控 领跑新双楠 活动 节点 推广 经验总结 各推广渠道费效比 从推广费效比来看，现包对武侯大道沿线覆盖到位，效果明显，费效比最好；报广覆盖面广，但费用高，费效比其次；活动和老带新也是今年推广中费效较好的渠道。 报广 软文 现包 短信 渠道 网络 活动 路牌 老带新 合计 20% 6% 29% 8% 4% 2% 15% 3% 13% 100% 领跑新双楠 活动 节点 推广 经验总结 领跑新双楠 活动 节点 推广 经验总结 经验四：利用市场及区域关注升温迅速完成销售 8月区域竞品纷纷亮相，重新梳理项目的价值体系，通过对“保利花园 新双楠销售冠军”、“三大名盘 扛鼎双楠”等话题的炒作，跳出价格竞争，并利用区域升温的有利局面迅速出货，实现项目热销。 销售回顾 5月底 1栋+6栋=360套 6月下旬 8栋=86套 7月中旬 1栋+6栋 底商=47套 3栋=128套 总推货：住宅1131套 商业47套 已认购：1178套 认购金额：10亿 8月中旬 7栋=86套 8月下旬 4栋=120套 9月中旬 5栋=240套 11月下旬 2栋=122套 商业 1 8 6 6 商业 商业 7 3 5 5 2 4 10年11月保利花园一期清盘，完成全年10亿的销售任务，并将于12月启动二期一批次销售。 完成 推盘 月份 5 6 7 8 9 10 11 来电量 567 356 287 410 469 583 596 来访量 3729 1800 647 958 1270 1152 1332 推货量 360 86 174 206 240 0 122 成交量 212 127 112 268 338 11 110 月均来访1000组以上，来电400组以上，均处于城西前列 三个月单月销售套数超过200套 平均去化速度6套/天，168套/月 成交情况 月份 5 6 7 8 9 10 11 来访量 3729 1800 647 958 1270 1152 1332 成交量 212 127 112 268 338 11 110 转化率 6% 7% 17% 28% 27% 1% 8% 转化情况 5-6月项目前期加油活动配合，来访量大，但意向程度不足，转化率低 7-8月项目中期进入销售上升阶段，平均转化率达24%，远高于区域平均水平 10月项目仍保持1000组左右来访，但处于断货阶段，无法转化 11月货量有限，无法满足众多意向客户需求，转化率不高 全年总体转化率达16.4% 1 6# 8# 3# 7# 4# 5# 2# 楼王单位产品8#、7#树立了价值标杆，间隔1个半月，推盘价格有300-400元涨幅。 普通外围产品从开盘以来，每批次有100-200元涨幅，客户接受度高，半年来普通外围产品涨幅500-600元左右。 价格走势 月份 5 6