未经登记的农村房产的有效转让和善意取得.doc

未经登记的农村房产的有效转让和善意取得 [裁判要旨] 农村房屋所有权及宅基地使用权未办理登记的情况仍普遍存在。随着城镇化进程加快，农村房屋转让及土地流转迅速增多，而在土地资本化和拆迁补偿的利益驱动下，曾经卖房卖地的农民又往往反悔请求法院确认房屋所有权未转移。在物权法的司法解释及相关配套规定明确肯定物权法的个别条款具有溯及力之前，法官不能以有利溯及为由在个案当中赋予物权法溯及力；即使未登记的农村房屋转让行为发生在物权法实施后，也不能仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由，否定农村房屋产权转让的效力；如果无法确定出让人是否为有权处分，则可以准用动产善意取得的构成要件，准予善意取得，以维护交易安全。 [案情] 原告(上诉人)：孙君培、李苏仙、孙人杰、曹桂云、孙君敏、孙益飞。 被告(被上诉人)：孙永祥。 浙江省宁波市北仑区人民法院经审理查明：原告曹桂云与孙绵祥系夫妻，婚后共生育二子一女，分别为长子孙君培、次子孙君敏、女儿孙益飞；原告孙君培与原告李苏仙系夫妻，二人婚后生育一子即原告孙人杰；1988年4月，原告方以原告孙君培为户主，以李苏仙、孙人杰、孙绵祥为家庭成员，向梅山乡人民政府申请旧屋原诉原建，经梅山乡人民政府批准，孙君培户即在旧屋地基上建造平顶平房三间；1992年，孙绵祥去世；1995年，因原建平顶渗漏，孙君培户又在原有平顶屋上加盖了尖形屋顶。 1997年10月，原告孙君培因生意亏损，欠下巨额外债，离家外出；外出前，孙君培与沈群久一同到村委会办公室出示了一份有二人签字捺印的书面字据，题为“关于孙君培屋问题”，正文内容载明“屋款共27560元，其中云祥16000元，群久11560元，如果再出卖时价款不足原价，群久得1万，其余给云祥。出卖时价高于原价，按各人欠款比例计算。特此为证。备注载明：“关于孙君培卖房给沈群久一事，孙君培要是在98年5月30日后无法支付购屋款收回，由沈群久出卖，对于房价不足，由孙君培补偿归还给孙云祥”。此后不久，沈群久也因负债外出。 1998年6月10日，沈群久的岳母以沈群久的名义，将上述三间房屋出卖给被告孙永祥所有，并在当时梅山乡苔岙村村民委员会主持下订立买卖协议，沈群久的岳母在出卖人一处加盖了闻雪琴(沈群久妻子)的私章，转让房款为22000元(该款项经证实为当时当地房屋买卖的合理市价)，其中2万元用以抵偿原告孙君培的对外债务，1000元用于办理房屋转让手续的费用支出，1000元交给原告曹桂云；协议订立后不久，原告曹桂云离开上述三间房屋，被告孙永祥入住。1998年10月，被告对三间房屋进行了翻建，翻建成三间二层楼屋，并进行了装修。2001年和2005年，原告孙君培曾回过梅山乡，但未向被告主张过房屋权益。 六原告认为，被告非法占用原告房产，并从1998年6月居住至今，故诉至法院，要求确认位于北仑区梅山乡梅西村苔岙孙家50号三间二层楼房为六原告共有；被告将上述房屋腾空后返还给原告；被告应赔偿六原告房屋租金损失从1998年6月以每月1500元计付。 被告孙永祥辩称，签署房屋买卖协议时，作为原告之一的曹桂云和原告孙君培的舅舅均在场，当时的村委会在转让协议上盖了章，原告曹桂云也领取了其中的1000元，并在不久之后搬出平房。期间，原告孙君培曾多次回家，也未提出房屋所有权和租金的主张；坐落于本区梅山乡梅西村苔岙孙家50号二层楼屋三间应属于被告孙永祥所有。故要求驳回六原告的诉讼请求。 [审判] 浙江省宁波市北仑区人民法院经审理认为：本案讼争之房屋原由原告孙君培、李苏仙、孙人杰和孙绵祥在1988年经合法审批而建造；1992年孙绵祥去世后，他所有的份额应由他的继承人曹桂云、孙君培、孙君敏、孙益飞继承，此时该房屋应为六原告所共有。1997年10月，原告孙君培作为户主在处理家庭经济事务过程中明确作出以房屋抵债的意思表示，将房屋抵偿给沈群久，并出具相关书面承诺，这使被告孙永祥在1998年6月与沈群久进行房屋买卖过程中，有理由相信当时沈群久已取得房屋的所有权，同时，依照当时的市价支付房屋价款，并在嗣后实际占有了房屋，被告孙永祥的购房动因是善意的；而且，双方系同村村民，讼争之房屋也在该村，房屋交易又是在该村民委员会的见证下进行的，在农村房屋产权登记制度尚不完备的情况下，具有一定的公信力和公示效应，被告孙永祥对房屋的取得为善意取得；为保护善意取得人的利益，原告要求确认该三间二层楼屋为六原告共同所有、被告应当返还房屋、赔偿租金损失的请求不予支持。据此，依照民法通则第七十二条、最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第89条的规定，判决驳回六原告的诉讼请求 宣判后，六原告不服一审判决，提起上诉。浙江省宁波市中级人民