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龙岩象屿物流园区有限公司 市场调研培训教案 龙岩象屿物流园区有限公司 龙岩象屿物流园区有限公司 市场调研中地产的基本概念 市场调研前期准备 市场调研的方法 抽样系统 前言 第一章 第二章 第三章 第四章 目录 教学目的：让没有从事过商业市场调研的人员了解市场调研的基本概念，并通过该课程掌握一定的市场调研知识。 龙岩象屿物流园区有限公司 引言 从我们地产的角度来看，随着越来越多的投资商进入地产领域，地产的投资和经营风险也越来越大。专业的市场调查是减少和降低开发商投资风险的必需之举。项目立项之前，必须对地产项目的投资市场和经营市场进行充分的市场调查，以确定该项目的市场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售招商策略、投资回报等。由此产生了对市场的调查和研判，即市场调研。 龙岩象屿物流园区有限公司 市场调研的概念 现代市场调研最早的成功应用源于1919年美国的柯蒂斯出出版社。经过近百年的发展，现在已经由最初的简单收集、记录、整理、分析有关的资料和数据，发展成一门包含市场环境调查、消费心理分析、市场需求调查、产品价格适度、分销渠道、促销方法、竞争对手调查、投资开发可行性论证等在内的综合性科学。 龙岩象屿物流园区有限公司 市场调研的基本点 市场调查是一种有目的、有计划、系统而客观地搜集、记录、整理市场现象和活动过程的有关信息资料的行为，而不是人们对市场现像无目的、随机的、一般的观察和了解，也不是人们对市场现像零散的、片断的观察和了解。 市场调查的方法是科学的，而不是主观臆测。 市场调查是有明确的目的，不是为调查而调查，而是为了了解市场问题而作的调查，其最终的目的是为公司企业进行决策提供科学的依据。 龙岩象屿物流园区有限公司 第一章 市场调研中地产的基本概念 在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标。这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。 区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。 板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。 龙岩象屿物流园区有限公司 商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。 显然，“商圈”现有两种用法，一是正式的零售界用法，着重指吸纳的目标顾客分布空间范围，另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法，着重指商家聚集的区域、地段。我们使用时，若有必要，应指明商圈的准确涵义。 商圈范围划分确定： 如有以下各种情况限制，因而为其商圈之范围划分点： 核心商圈半径在2000米以内，次级商圈半径在2000米—5000米之间，边际商圈在5000米以外； 龙岩象屿物流园区有限公司 商业中心——规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。 地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。 节点——规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。 地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。 龙岩象屿物流园区有限公司 应用： 上述概念常用，应熟练掌握与区分，清晰界定市调范围 上述概念的空间范围，除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外，基本是从大到小排列，应根据特定任务选择市调区域。 出书面正式报告，应使用准确、学术性用语。 龙岩象屿物流园区有限公司 第二章 市场调研前期准备 明确任务 工作计划 市场调研的准备工作 配齐工具 资料预热 考察线路 项目当地基本情况及的食宿安排 团队分工 时间安排 龙岩象屿物流园区有限公司 明确任务--明确市调的目的、