2012-同策-上海安亭国际汽车城项目市场调研及整体定位报告.pptx

P1;P2;P3;P4;上海安亭国际汽车城是上海重要的汽车产业基地，本案处于汽车城一级核心内的中心位置;汽车城成立于2110年，规划面积68平方公里，涉及汽车制造、研发、贸易、博览等六大产业;由于汽车城前期以“形象”开发为主，忽略了商业配套建设，造成汽车城只有“汽车”没有“人”;规划调整：多产业向制造和研发两大产业转变，同时加大商业配套建设，达到吸引人、留住人;上海安亭国际汽车城功能新定位;新规划将汽车城分三级核心：一级综合服务、二级教育板块、三级研发板块，本案位???一级核心中心：生活主导区;新规划将汽车城分为四大组团、六大功能的组团发展，涉及制造、研发、休闲、教育、居住、商务;服务主导区包含商务、研发和居住三大功能，其中商务办公和研发可引入6万产业技术人员;居住功能区将建设400万平方米的居民社区，新增人口7.5万;预计2020年汽车城核心产业人口达到20万，居民人口达到16万，人口总数将达到36万;新增商业50—80万平方米，同时增设文化、教育、医疗、体育等配套服务设施;汽车城通过人口导入、完善生活配套，把产业人员留下来，预计到2020年汽车城人口将达36万;P17;交通便捷，景观资源佳，周边多为汽车产业商务办公及贸易区，居住人口明显不足;项目四面临路通达性好，距离汽车博览公园仅一路之隔，拥有稀缺的景观资源;本案集住宅、商业、办公、酒店为一体的高容积率城市综合体项目，但商业体量配比较高;地块外部昭示性较弱，东西两条的米泉南路和安泉路均为断头路，昭示性顺序A、B、D、C;地块内商业人流形成两个商业节点（即大转角十字路）商业价值较高，昭示性较强;SWOT;项目整体开发战略以现金流为主线组织开发，占据区域领导者地位;P25;基于开发商目标下的核心问题梳理;根据前期我司与开发商商议，确定本案各物业在整体运营中的角色定位;P28;P29;P30;沿轨交11号线形成四个主要组团，各组团发展成熟；新城与安亭之间属于住宅空白区域;客群以各板块内本地居民为基础客群，短期内互不影响；市区价格外溢客群沿轨交由南翔向老城发展;主力房型80-95㎡两房及110㎡以上大三房，客群为本地居民及市区外溢客群，部分单价超2万;主力户型为75-100㎡2房、小3房；客群以本地居民为主；成交单价13000-15000元/㎡;主力户型80-90㎡2房、3房；客群为老城刚需及首改客群；成交单价12000-14500元/㎡;2房户型销售情况好；户型设计合理，户型附加值（赠送露台）更能吸引客群购买;大面积户型的市场需求不高，难以去化;P38;主力户型83-100㎡2房；客群 以安亭本地人刚需及首改为主；成交价格总体偏低;小户型产品销售情况比大户型产品好;花桥住宅市场项目不多，价格与嘉定安亭住宅价格基本持平，客群以当地及部分安亭刚需首改为主；;P42;P43;嘉定;嘉定住宅市场总结;P46;P47;嘉定酒店式公寓分南翔、嘉定新城、嘉定老城、安亭花桥四个板块发展，其中安亭项目销售情况最好，销售率在70%以上，多为上海市区及安亭投资客购买;户型以毛坯小面积Loft为主；部分精装修；以销售直接出售为主，投资客购买居多;晶鼎酒店式公寓，采用售后代租模式比直接销售成交量提高5倍;规划完善的大型综合社区、成熟的生活配套便利的交通都会吸引客群投资购买;精装修Loft产品在酒店式公寓市场上具有销售潜力；大型社区完善的规划配套吸引客群投资;P53;四个项目在售，销售情况良好，销售率70%以上；主力户型45-60㎡；购买以上海投资客为主;安亭酒店公寓项目列表;十年返租，年回报率8%，业主可享每年免费入住礼遇；返租服务为投资客提供保障;尚都国际实行二三级销售市场联动，仅2011年7月份销售163套，是平时销售量的5倍;从09年到11年安亭土地拍卖情况分析，未来两三年内只有新城尚上城2.2万㎡酒店式公寓推出;P59;项目较多、销售50%以上；主力户型42-55㎡；多为70年住宅产权；购买以上海投资客为主;代表项目;便利的交通环境、成熟的商业商务氛围有利于销售；高性价比的产品去化速度更快;P63;通过区域环境、未来发展、产品特点等引述对比，安亭酒店式公寓的发展前景优势明显;P65;嘉定酒店公寓市场总结;P67;P68;嘉定商业主要是以嘉定老城区级商业和7个社区级商业为格局分布;嘉定商业多沿11号线各站点建设规划、客群单一、业态齐全、档次不断提升;嘉定老城作为整个嘉定的主城区，是嘉定传统商业核心，距离安亭15公里;嘉定老城主要商业可划分为三个商圈：清河路城中路商圈、博乐路商圈、南门商圈;嘉定老城主要商业例举;罗宾森购物广场是集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型购物中心;东方商厦地处中心城区核心地段，业态以购物为主，品牌档次中高端;欧尚和乐购;老城区三条主要商业街位于城区核心地段，