绿城·春风里2019年定位调整专项报告.pdf

绿城管理 绿城·春风里定位调整专项报告 壹 一次定位重要结论回顾 贰 定位条件变更 叁 变更后定位方向 肆 商业生活服务配套建议 一、一次定位重要结论回顾 项目定位核心目标 1、南山项目是绿城管 1、畅销产品 理与新疆天富的首次 合作项目，通过本次 1、现金流 2、成本控制 合作绿城管理的价值 输出得到委托方认可 2、利润率 3、降低商业物 业开发风险 2、通过合作实现项目 的现金流和利润率 一、一次定位重要结论回顾 1、畅销产品 颐乐生活 领衔南山 2、成本控制 1、降低商业物业 定位阶段规避风险型商业的开发 开发风险 一、一次定位重要结论回顾 产品定位——低密度居住产品户型区间及价格定位 根据竞品的总价畅销区间，同时结合客户需求、项目品质等因素，建议项目定位产品 户型区间和总价控制在以下范围内： 序号 面积区间 面积 面积 均价 总价区间 备注 占比 1 130㎡-140㎡ 20% 12269 165-175万 紧凑三房 2 150㎡-160㎡ 50% 30672 190-202万 舒适三房/可变四房 12600 3 170㎡-180㎡ 20% 12269 215-230万 舒适四房 4 200-220 10% 6134 252-280万 舒适四房/可变五房 合计 100% 61344 总户数约计420户 以上面积区间为区域畅销联排户型面积区间，总价区间高于市场畅销总价面积段一个 层级； 一、一次定位重要结论回顾 项目主力总价高于市场平台主力总价段一个层级，户型区间在市场畅销户型面积区 间内，利用绿城品牌，高品质园区环境，提升产品性价比，使价格接近客户心理预 期，才能产生热销、快销势头。 例如： 联排：建筑面积150㎡，单价 户型区间 主力总价区间 主力总价比例 1.26万/ ㎡，总价189万，赠送装修庭院， 加之绿城品牌的号召力，则达成客户预 130㎡-140㎡ 165-175万 20% 期； 150㎡-160㎡ 190-202万 50% 项目的取地成本较高，需严格控制产品 户型的面积段，控制总价，保障快销。 170㎡-180㎡ 215-230万 20% 根据户型区间，进行规划强排，在不突 破限高、不进行地下大开挖的前提下做