农村宅基地转让纠纷.docVIP

农村宅基地转让纠纷 　　 　　农村宅基地使用权转让纠纷【1】 　　 　　(一)农村宅基地的使用权转让需满足的四个条件： 　　 　　1.需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准; 　　 　　2.转让人与受让人同为本村村民; 　　 　　3.受让人无宅基地符合宅基地申请条件; 　　 　　4.宅基地使用权不能单独转让须与住房一并转让 　　 　　著名征地拆迁律师沈玉潮现任北京来硕律师事务所征地拆迁部主办律师高级合伙人20XX年代理的解某不服某县政府房屋征收补偿决定案与原国家发改委副主任刘案一并被选为推进河北省法治进程的十大案例 　　 　　拆迁案件24小时咨询电话箱163.,微信咨询：751263194 　　 　　沈玉潮律师拥有丰富的庭审经验在办案中善于抓住案件的核心和要害从最本质和关键的问题着手办理案件认真负责恪守勤勉尽责一切以当事人利益为中心的原则自执业以来共代理征地拆迁案件二百余件其它各类案件三百余件客户对案件处理结果的满意度在九成以上执业信条：受人之托忠人之事;永远做人民的律师永远为弱势群体服务 　　 　　(二)农村宅基地转让容易出现的问题有些 　　 　　1.没有规范的买卖合同 　　 　　在农村房屋或宅基地的买卖中多为口头协议未签订买卖合同(或者买卖合同不规范);然而在法律上农村房屋或宅基地的买卖也需要规范的买卖合同 　　 　　如果没有签署买卖合同或者是买卖合同存在瑕疵很容易对合同内容出现争议进而造成毁约纠纷 　　 　　2.房屋升值卖方毁约 　　 　　现在的土地价值与日俱增房屋的价值也不断增长很多房屋出卖人看到了房屋的经济利益已经出卖房屋或宅基地的人开始反悔想方设法地想收回房屋这样就很容易出现纠纷 　　 　　3.城镇居民禁买农村房屋/宅基地 　　 　　农村宅基地管理中有严格规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”这些禁止购买的政策为出卖人要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律支撑房屋出卖人更是“理直气壮”地反悔也使得一些买了农村房屋或宅基地的城镇居民钱房两空 　　 　　农村宅基地不能随便转让合同将判无效【2】 　　 　　值得注意的是根据目前国家的法律政策宅基地等集体所有土地使用权只能在本集体经济组织成员内部享有、流转; 　　 　　在这之外的宅基地交易一律无效 　　 　　我们知道现行的政策具有很强的社会保障功能但在实际社会中存在大量的违法宅基地流转 　　 　　如果交易双方能够正常履约这种违法现象也就“合情合理”地存在着并无“相关单位”追究 　　 　　但交易之中一旦产生纠纷需要通过法律途径解决时这种“转让”行为被法院认定为无效几乎是肯定的 　　 　　相关案例： 　　 　　20XX年村民吴某与蔡某签订了一份楼基地转让协议书 　　 　　约定吴某将位于己村的一处拆迁补偿置换的楼基地以83000元的价格转让给外村村民蔡某 　　 　　双方签下转让协议并载明款项当面付清同时吴某还找到了同村村民李某作为协议书的证明人并签字注明 　　 　　蔡某顺利从吴某手中买下楼基地后该处楼基地就一直被闲置蔡某也未在上面建设房屋 　　 　　20XX年该街道的居委会以该处楼基地未能办理楼房建设手续遂将该楼基地收回并向吴某补偿位于县城外环的安置房一处 　　 　　得知此消息的蔡某找到吴某拿出了当年双方欠下的合同要求该楼基地补偿的安置房应归其所有 　　 　　蔡某认为吴某已经将该楼基地转让给了他因此安置房归其所有合情合理 　　 　　眼见安置房到手的吴某并未马上同意将安置房交付给蔡某他要求蔡某再支付15万元额外金额才转让双方因此产生纠纷 　　 　　一个月后蔡某起诉至法院要求吴某将楼基地补偿所得的安置房无条件转交给自己 　　 　　或者赔偿自己当初购买楼基地支付的8万3千元以及相应的损失 　　 　　法院认为该涉案楼基地所占土地性质系集体所有土地 　　 　　且吴某取得该楼基地系基于原宅基地及房屋重新规划、拆迁后的补偿利益其性质等同于宅基地 　　 　　而张某将该楼基地转让给非本集体经济组织成员的蔡某该行为已经违反了我国行政法规的强制性规定 　　 　　最终法院依法确认该转让协议无效蔡某不能取得涉案楼基地的使用权 　　 　　律师：宅基地转让被判无效后关于补偿责任划分依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定 　　 　　“合同无效或者被撤消后因该合同取得的财产应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿 　　 　　有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失双方都有过错的应当各自承担相应的责任” 　　 ?