第二章房地产市与市场运行2.pptVIP

第二章房地产市场与市场运行 王亚红 2.1.1市场及房地产市场： 1、市场是： 商品交换的任何场所； 使商品交易双方接触的任何安排； 商品交换关系的总和； 指某一特定商品的现有目标客户群。 2、市场可以是有形的，也可以是无形的。 有形市场是指进行商品交易的固定场所， 反之则称为无形市场。 3、市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 卖方和买方：市场主体， 可供交易的商品：市场客体。 （1）社会环境，是指一定时期和一定范围内人口数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等 人口环境构成的基本状况 例：独生子女家庭结构是支撑中国房产市场的重要因素 北京市建委网站2009年公布的一项调查表明，20至30岁群体是商品房购房主力。而且是一毕业就买房子，买房就要买大房子。在欧美一些国家，年轻人一般毕业大概十年以后才进入房地产市场买房子，购房的主力是35岁以上的人。 1、人口迅速增长 2、人口老龄化日趋严重 3、家庭规模日趋小型化 4、人口教育程度提高 5、人口的地理分布 6、人口区间流动 （2）政治环境，是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性等，它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。 2010年遏制部分城市房价过快上涨的政策措施 一是对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30%；二是“二套房”贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； （3）经济环境，是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。 二、经济环境 （4）金融环境，是指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源，这种支持主要指所能提供的金融服务、金融支持的力度和状况等。 建设部等部委的调查表明，目前，房地产开发企业项目投入资金约有20~30%是银行贷款，30~40%来自建筑施工企业的垫付资金，而这部分资金也多是源于银行贷款;此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中61%的资金是来源于银行。 （5）房地产法律制度环境，是指与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策等。（游戏规则） （6）技术环境，是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等。（远大新理念） （7）资源环境，指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件（有形资源（海南房价）和无形资源(北京上海房价）。 （8）国际环境，是指国外发生的事情、状况或关系。国际环境是一种动态的过程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外结构体系的影响所做出的反应两者之间的相互作用、相互渗透和相互影响的一个互动过程。 巨大的房地产市场潜力 （1）中国城市人口每年增加1%左右。大约1800—200万。如果按照每个城市人口住房面积22平方米计算，需要增加4.4亿平方米住宅。每年大约有950万对新人结婚。 （2）城市建设方兴未艾，大量拆迁改建。我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材，而只能持续25～30年。英国的平均寿命达到了132年，而美国的建筑寿命也达到了74年。质量与拆迁（南昌市1999年建成的、被评为优质工程的四星级五湖大酒店，2010年2月6日爆破拆除，规划滞后、混乱，与未来城市发展步伐不协调，建筑质量再过硬也难逃“夭折”厄运。一些地方甚至存在“规划跟着领导变”的怪现象，领导换一届规划就得调一回，一些“年富力强”的建筑因此被拆除时有发生） （3）60-70%的居民要求改善住房条件。城镇居民的平均住房面积要从当前的24平方米增加到35平方米左右。现有城镇住房每年的淘汰率为4%左右（农村为2%）。每年都有大量的居民乔迁新居，从旧房子搬进新房子，从小房子搬进大房子。 （4）到2020年城市化水平将达到55—60%，城镇人口将要增加到8--8.5亿，住宅的真实需求大约每年增加5.4亿平方米。 2.1.3　房地产市场的参与者 房地产市场的参与者主要由市场中的买卖双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。这些参与者分别涉及到房地产的开发建设过程、交易过程和使用过程。 1、土地所有者或当前的使用者 　　土地所有者或当前的使用者的作用非常重要。在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的一级市场，当前的土地使用者也对有关土地的交易有着至关重要的影响。同一开发地块上的当前使用者越多，对开发的影响也就越大，因开发商要逐一与他们谈判拆迁、安置、补偿方案，遇上“钉子户”，不仅会使开发周期拖长，还会大大增加房地产开发的前期费用。 2、开发商 3、政府及政府机构 　　政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监