国海证-券_2018-07-11_房地产专题报告：棚改的货币化安置与实物化安置.pdfVIP

2018 年07 月11 日 专题研究 固定收益研究 研究所 证券分析师： 靳毅 S0350517100001 棚改的货币化安置与实物化安置 021jiny01@ 证券分析师： 张亮 S0350518020002 021zhangl08@ ——房地产专题报告 投资要点：  棚改的政策与进程 棚改起源于 2005 年辽宁省在全省范围内率 先启动的棚户区改造试点计划，以改善群众的居住条件、改善城市 相关报告 环境。棚户区可以分为城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚 《2018 年地产债投资策略：强者恒强，票 户区、国有垦区危房4 类，棚户区改造针对建筑密度大、结构简陋、 息为王》——2018-02-23 安全隐患多、使用功能不完善、基础设施不配套的住房。作为一项 《信用债周报：棚改货币化知多少》—— 关乎民生的保障安居工程，政府颁布一系列政策推进和完善棚改。 2017-12-26 从政策来看，可将全面启动后的棚户区改造进程分为两个阶段：阶 《地产行业融资历史回顾和现状探讨：当房 段一（2008-2013 年），实物化安置为主阶段；阶段二（2014-201 企偿债高峰年遇上地产调控年》—— 8 年），货币化安置全面加速阶段。根据住建部 2014 年全面调查数 2017-11-30 据，截至2012 年底全国棚户区存量为4200 万套，2013-2017 年累 计改造棚户区2700 万套，计划2018-2020 年完成最后存量1500 万 套，2018 年的目标是580 万套，2019/2020 年各剩460 万套。  棚改的两大类型 货币化安置是给予拆迁户一定自主权，政府直 接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场 上购买住房，主要有以下三种方式：（1 ）购房券；（2 ）政府购买存 量房；（3 ）一次性货币补偿，政府将安置款以货币形式一次性发放 给棚改住户。实物化安置是拆房子还房子，政府建设新房来安置棚 户区居民，分为原地或异地住房安置两类。货币化安置在棚改第二 阶段迅速超过实物化安置成为棚改的主流安置方式，一方面受益于 央行低成本的资金支持，另一方面由于其具有独特的优势。最主要 的优势是拉动房地产销售，消化库存。同时，货币化安置不仅盘活 不动产，而且产生巨大的财富效应，促进地方经济发展，带动三四 线城市GDP 的快速增长。