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第三章 房地产抵押 第一节 房地产抵押权的概念及特征 第二节 房地产抵押权的设定 第三节 房地产抵押权的效力 第四节 房地产抵押权的实现 第五节 房地产抵押权的几个特殊问题 第一节 房地产抵押权的概念和特征 一、房地产抵押的概念 1、抵押的概念 根据《担保法》的规定，所谓抵押，是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 抵押权人：债权人 抵押人：债务人或第三人 抵押物: 哪些物可抵押？ 不动产 房屋、厂房、林木、没有收割的农作物及其他地上定着物等。 动产 机器、交通运输工具和其他财产等。 权利 国有土地使用权、四荒土地使用权、乡镇村企业的集体土地使用权等。 其他财产 据报道，6月20日长春30余名老人因所在单位拖欠薪水，将单位抵押给他们的一辆奔驰轿车用绳索拉走，当街叫卖。 问：是否合法？ 在本案中，单位拖欠老人工资，单位是债务人，老人是债权人。单位与老人约定，将单位所有的奔驰车抵押给老人。此时，老人是抵押权人 但老人并没有获得该车的所有权。即使在单位到期不履行债务时，老人也不能获得奔驰车的所有权，仅享有就该车卖得价金优先受偿的权利。 所以，单位到期不履行债务时，抵押权人不得自行将该车拉出去卖掉。虽然这些老人的处境很令人同情，但是他们强行私下行使抵押权却是违法行为。 本案，老人可以依法将该车拍卖、变卖；也可与抵押人协议以抵押物折价，取得该车所有权 第一节 房地产抵押权的概念和特征 一、房地产抵押的概念 2、房地产抵押的概念 《城市房地产管理法》第46条规定：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 第一节 房地产抵押权的概念和特征 一、房地产抵押的概念 抵押包括的内涵： （1）抵押权是一种担保物权。 （2）抵押权的标的物为债务人或第三人所有的或有权处分的作为担保的特定房地产。 （3）抵押权是不转移标的物占有的担保物权。这是抵押区别质押、留置等其他担保形式的关键。 （4）抵押权为优先受偿的权利，优先于一般债权。 例：1996年4月赵某、袁某等几个人集资办起了甲电器公司，并购买了“依维柯”型空调汽车两辆作为售后服务车.在经营期间,由于资金周转不畅,向关系单位某百货公司借款40万元，并约定于1997年5月还清。1997年3月，甲公司与该市乙电器公司签订了一份购销50台电脑的合同，总价款50万元。由于当时甲电器公司资金不足,双方约定:甲公司先付货款15万元，将两辆“依维柯”车抵押给乙公司，3个月后甲公司还清其余货款35万元，如果逾期不还，则将抵押的两辆汽车拍卖，以所得价款偿付货款。协议签订后，双方到车管所办理了抵押物登记。1997年4月，甲公司与外地一家公司在签订合同时考虑不周，致使被骗去电脑40台，钱货两空。 1997年6月，合同期满而甲公司无力还清货款，乙公司依协定向法院起诉，申请拍卖甲公司抵押的两辆汽车，偿还自己的贷款。而此时，甲公司与百货公司的借款合同也到了偿还期，百货公司得知乙公司起诉甲公司后。也向法院提出申请，要求以第三人的身份参加诉讼，并经法院核准。在审理过程中，乙公司提出：自己是抵押权人，应就汽车的拍卖款优先受偿。百货公司认为自己的借款行为发生在先，应由自己享受优先受偿的权利。 问：应该由谁享受优先受偿的权利?  该案应由乙公司享受偿的权利。 抵押权作为一种担保物权，在债务人到期未能清偿债务时，抵押权人依法享有以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿的权利。《中华人民共和国担保法》第33条规定：“本法所指的抵押，是指债务或者第三人不转移对本法第34条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”。 本案中，甲公司与乙公司签订的买卖合同中包含有抵押条款，也就是期满不能付清贷款时，将两辆汽车抵押给乙公司，以拍卖所得价款偿付货款。1997年6月，付款期限已到，而甲公司不能偿付乙公司的35万元货款，因此，根据法律的规定和合同的约定，乙公司有权就抵押的两辆汽车优先受偿，乙公司向法院提出拍卖抵押物——汽车，自己优先受偿、法院应给予支持。 百货公司借给甲公司的款项，由于当初达成借款协议时并未设立担保，因此，它属于一般的债权，乙公司的债权应优先于百货公司的债要受偿，只有当拍卖汽车所得的价款还清了乙公司35万元的货款后还有剩余时，才可以用剩余价款清偿百货公司的债权。  例： 甲欠乙10万元钱，已经超过履