招商工作流程及重点.docxVIP

从市调到商家进驻，我们是如何完成招商任务的? 第一步商业市场调研，为招商租金测算提供依据 哈尔滨现有商业格局细化事项1 LI前哈尔滨的商圈分布过度集中在松花江以南区域，传统商圈仍是现阶段市民消费的核心商圈，但传 统商圈商业格局人致分定，利润空间已经饱和。新兴商圈近几年发展迅速，营销模式单一、重 复，相互之间跟进、模仿的痕迹十分明显。伴随FI前城市版图的扩张，明显缺乏均衡性， 与城市发展趙势不协调。 未来群力商圈 未来群力商圈 忖前传统商圈可分为三大商圈，商业氛围浓厚。其中，中央大街商圈和秋林商圈属于跨区域性核心商 圈，覆盖范围广。新兴商圈则以会展商圈、哈四商圈为代表。 中央大街商圈 秋林商圈 靖宇商圈 哈尔滨商业发展预判细化事项2 传统商圈内薛业设施将根据市场变化调整，整体档次、所面向客群的差异将更加明显；未来消费趋势, 势必依照区域特性而吸引不同层次与档次的消费者。这表示未來的商业设施所规划的商业范|韦|或商圈 将受到区域本身特色的局限。 屮央大街商圈：旅游休闲型主题商业中心 秋林商圈：品牌消费型主题商业屮心 靖宇商圈：传统服务型主题商业屮心未来商业有从传统商圈向人口集聚的新兴居住区扩散的趋势，木 项冃处于群力新区，在城市“西扩”发展方向之上，应当合理规划布局，因势利导。 未来商业有从传统商圈向人口集聚的新兴居住区扩散的趋势，本项目处于群力新区，在城市“西扩”发 展方向之上,应当合理规划布局,因势利导。 °粋群力 N至商圈站商国 °粋群力 N至商圈 站商国 ? c 乍松北商圈N 赛传统商圈 如嗣 含展, 二 ■ ■ 第二步租金价格测算，为招商落地奠定基础 市场租金水平推导售价细化事项1 根据上述商圈调研,结合群力新区目前商业街租金水平为2-3元/天血,及类似商圈的发展方向及租 金走势参考，制定出以下的租金成长策略： 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018^ 全 元/天?耐 3 3.9 4.875 5.85 5.85 调芟帳度 0 30% 25% 1 一 ZD%- ■| 0 元/年?nf 1095 1423.5 1779.375 ! L 2135.25 1 ；2135.25 前三年年平均租金预朋为: 第一年年租全+第二年年租全+第三年年租全 1432.65元/年?肝 根据三年年平均租金来推算返租价格（一次性返）: 按8%的冋报率还原售价参考值：17907.81元/nf 按6%的冋报率还原售价参考值：23877.08元血 商铺需要养是不争的事实，新兴商业在开业的首年的盈利水平一般是正常营业 期 60%?70%。 随着商业的逐渐成熟,商户盈利能力将逐步提高，人致经a 2-3年时间经营将步入止轨，因而租金递 增的周期也大致遵循这一时间规律。 预计销售价格推导租金细化事项2 根据细化事项1,预测租金走势，第四年实际年租金人概为D35.25元/年?nf 按前三年每年返租8%,按8%的租金回报率，三年返租期满后，预期租金水平与8%回报率和距共远, 项冃面临硬着陆，后期经营难以维持。 根据面市价计回报率岀租率100%岀租率85%回报率7.06%6.00%回报率6.49%5.52%报率 根据面市价计回报率 岀租率 100% 岀租率85% 回报率 7.06% 6.00% 回报率 6.49% 5.52% 报率 6.01% 5.11% 实收价格（元/胪） 面市价（兀） 年租金回报额 （元/年E） 23000 30263.16 2421.053 25000 32894.74 2631.58 27000 35526.32 2842.11 按前三年每年返租6%,按6%的租金冋报率，三年返租期满后，在租金逐年上涨到预测水准上，项 目租金利润仅能勉强补贴项目正常运营一年，但根据市场调研的状况来看，按照6%的回报率面世， 客户的关注度不够。 实收价格（元/胪） 面市价（兀/* ） 年租金回报额 （刊年曲） 23000 28048.78 1682.93 25000 30487.80 1829.27 27000 32926.83 1975.61 根据面市价计算回 报率 岀租率100% 岀租率85% 回报率 7.61% 6.47% 回报率 7.00% 5.95% 回报率 6.48% 5.51% 根据租金测算，分析返祖策略细化事项3 实际回报率计算:2%开发曲卜贴三年qp 6%返租三年 对外宣传回报率： 8%逅租三年 30263.16减去1815.79284473732894.74减去1973.6830921.0535526.32减去 30263.16 减去 1815.79 2844737 32894.74 减去 1973.68 30921.05 35526.32 减去 2131.58 33394.74 （按駁豔率）减去2%开发胡卜贴T 得