第八章房地产税费制度.pptVIP

房地产税费制度 主讲人:杨术兵 我国税费制度概述 经济发展推动经济政策的变化 1950《全国税证实施要则》 1956 社会主义改造 房地产税和契税 1973 国内企业房地产税统征到工商税 1984 恢复征收 演变成房产税与地产税 1986 《房产税暂行条例》 1988 《耕地占用税条例》 1990-现在 土地增值税与营业税 第一部分 房地产税 一、房地产税的概念 房地产税是指国家为了实现其职能的需要，向房地产所有人（或经营管理人）、使用人、经营机构和投资建设人就其房地产或与房地产有关行为所征的税收。 房地产税收的特征 无偿性、强制性和固定性 区别于其他税收的特征： 纳税主体的多样性、征税对象的复杂性。 二、房地产税的种类 1．流转税。包括营业税、城市维护建设税，土地增值税 2．所得税。包括个人所得税、企业所得税、外商投资企业所得税、外国企业所得税 3．财产税。包括房产税、契税 4．行为税。包括城镇土地使用税、耕地占用税和印花税 三、主要的几种房地产税收 （一）城镇土地使用税 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》 1、性质 依税收分类，本税种属于货币税、行为税和地方税。 2、纳税义务人（简称纳税人） 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。 3、征税对象 对城镇土地的实际占用。 4、计税依据 实际占用的土地面积。 5、始征时间 对新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。 (二)房地产营业税 《中华人民共和国营业税暂行条例》 1、纳税人： 转让土地使用权或销售房地产的单位或个人 2、征税对象和计税依据 房地产营业额或核准法定营业收入额 3、税率 5% ?营业税税目税率表 税目 征收范围 税率 一.交通运输业 路陆运输、水路运输、航空运输、管道运输、装卸搬运 3% 二.建筑业 建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业 3% 三.金融保险业 　 5% 四.邮电通信业 　 3% 五.文化体育业 　 3% 六.娱乐业 歌厅、舞厅、卡拉OK、歌舞厅、音乐茶座、台球、高尔夫球、保龄球、游艺 5%-20% 七.服务业 代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业及其他服务业 5% 八.转让无形资产 转让土地使用权、专利权、非专利技术、商标权、著作权、商誉 5% 九.销售不动产 销售建筑物及其他土地附着物 5% （三）耕地占用税 法律依据是《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》。 ?????? 依税收分类，耕地占用税属于货币税、从量税、行为税和地方税。 1、纳税人 占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。 2、征税对象 对耕地的占用行为。占用鱼塘、园地、菜地及其他农业用地建房或者从事非农业建设，按本条例执行。 3、计税依据 本税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据一次性征收。 4、税率 定额税率 （四）土地增值税 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。 属于货币税、从价税和地方税 1、纳税义务人 ?????? 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 2、纳税对象 ?????? 转让房地产所取得的增值额。纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额。 3、税率 土地增值税实行四级超额累进税率 4、免税 (1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的 (2)因国家、城市建设需要依法征用、收回的房地产 (3)居民个人自用房屋居住满5年 的经税务机关申报核准的 （五）契税 法律依据是《中华人民共和国契税暂行条例》 契税属于货币税、从价税、财产税和地方税。 1、纳税人 ?????? 在我国境内转移房地产权属的承受人，包括土地使用权受让人、房屋的买方、受赠人或交换人。 2、计税依据 依据房地产权属转移方式不同可分成三种 A．国有土地使用权出让、出售、房屋买卖为成交价格 B．土地使用权赠与、房屋赠与，参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定 C．土地使用权交换、房屋交换，为交换的土地使用权、房屋的价格的差额 3、税率 本税适用比例税率，为3%—5%。其适用税率由省级人民政府按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 （六）房产税 法律依据是《中华人民共和国房产税暂行条例》 依税收分类，本税种属于货币税、从价税、财产税和地方税。 1、纳税义务人 包括产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。 2、征税对象 ???