西安英泰置业曲江的项目产品定位的方案.ppt

核心问题： 政策分析： 项目地块概况 地块基本评述 南北长260米，东西长约190米。地块高低落差约10米，呈中间高南北低的地貌特征； 位于航天科技产业园内，北眺曲江CBD，距绕城高速300米。东侧紧邻雁塔南路，与曲江民俗园隔路相望。项目以南为西延公司家属院，西侧为规划路； 周边交通便利，雁塔南路路况良好，距大雁塔5分钟车程； 项目周边多为待开发住宅小区，无工业企业，生活配套不完善，目前仍处于建设初期，预计半年到一年内进入区域开发的高峰期。 曲江片区概况 区域项目分析——建筑风格 重点对比项目——富力城（1期） 重点对比项目——曲江兰亭 小结： 第四部分 产品规划 项目规划整体说明 整体规划建筑面积 399734 ㎡，规划容积率 3.16，其中住宅面积为 376872㎡，共计3876 户。商业面积为18844㎡，会所面积为3132㎡。幼儿园886㎡。 项目共规划23栋住宅，其中： 5+1式电梯洋房共 6 栋，共计 120 户； 11+1 及 12层小高层共 5 栋，共计 540 户； 16层高层共 4 栋，共计 768 户； 20层高层共 4 栋，共计 960 户； 22层高层共 3 栋，共计 1056 户； 24层高层 1 栋，共计 432 户。 商业部分位于小区东侧沿线，层高为2层。 物业管理建议: 如何利用项目规划吸引客户？ 建议2009年春季展开推广，6月份正式销售 理由： A、竞争项目已经开始造势及小规模的宣传推广，今年下半年将有部分项目进入市场， 其进度已领先本项目，若我们在准备不充分的状况下贸然入市，必然会出现诸多问 题，导致后期销售不利。 B、观察先入市的项目在产品上有什么特点，做到有的放矢，以便对我项目产品进行调整 C、预计今年下半年市场将逐步回暖，明年上半年市场需求将进一步放大，达到一个高峰 D、在工程进度上有一定进展，使客户心理有安全保障，也进一步体现了开发商的实力 E、现场销售有需要，若采用实景营销，在销售时主景观及部分楼宇要基本落成 F、销售员招聘、培训及销售部组建基本到位，可顺利承接销售工作。 景观分析——坡地景观设计(示意图） 产品规划 景观分析——道路铺装设计(示意图） 产品规划 景观分析——种植设计(示意图） 种植设计直接影响到项目的绿化率，进而影响到项目的品质。因此在树种的选择上，尽量选用西安本地树种，便于维护。通过常绿与落叶乔木，乔木与灌木，灌木与花卉的搭配，拉动绿化的层次感，空间感和实用性。 产品规划 种植设计（树种选择建议）： 水生植物 荷花 睡莲 落叶乔木 龙爪槐，石榴，悬铃木，刺槐，国槐 红叶李，栾树，垂柳，樱花，红枫 合欢，银杏，鹅掌楸，柿树，核桃， 梨树，无花果，毛梾木，香椿 花卉 月季 毛杜鹃 三色堇 凤尾兰 常绿灌木 大叶黄杨，金叶女贞，红花继木，石楠 苏铁，小叶女贞，南天竹，八角金盘 竹类 毛竹 淡竹 常绿乔木 香樟，紫叶李，广玉兰，桂花 产品规划 鹅掌楸 樱花 国槐 龙爪槐 石榴 红叶李 合欢 产品规划 图例 大叶黄杨 凤尾兰 睡莲 淡竹 月季 天竺葵 三色堇 产品规划 景观分析——水景设计(示意图） 跌水 旱地喷泉 水池 旱地喷泉 产品规划 景观分析——小品设计(示意图） 小品可以实现整个项目对景观细节的塑造，所以，印有项目LOGO的座椅、指示牌，铺装形式的变化都可以体现整个项目的品质感。 产品规划 产品规划 产品设计要求：布局精致简洁，厨房与客厅功能结合，充分利用空间；宽大落地窗设计，光线充足。多送面积，提高实用率，保证各间房的通风采光，尽量减少交通面积。 功能分区必须明显：动态静态分区、工作空间和生活空间分区、公共和秘密空间分区在设计中贯彻空间层次感更强，空间变化更大 。 设计观念：（1）、景观观念，不必再追求户户朝南，景观与朝向同样重要，在户型设计中更关注景观方向而不是南北方向；（2）、需求观念，从人口构成确定居住空间，必须注重安全第一 。 户型面积区间：以政策导向为依据、市场需求为根本，以90—105平米的两室户型和120—160平米的三室、四室户型(总建筑面积的60%) 为主。最大户型单层面积不超过220平米。 产品设计规划建议： 产品规划 户型比例建议： 432 33264 1 3 462 50 60 90 90 86 86 高层（六户） 24 792 60984 2 3 462 50 60 90 90 86 86 高层（六户） 22 264 23232 1 3 352 　 　 90 90 86 86 高层（四户） 22 240 21120 1 3 352 　 　 90 90 86 86 高层（四户）