岳阳德龙碧翠豪廷市场调研和定位的报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * 金鄂中路 办公物业建议安排在地块北侧金鄂中路沿东西展开，充分利用地块的沿街展示效应；高层住宅在地块南侧设置。 独栋写字楼 整体布局 高层住宅 人车分流：地下车库出入口与人行出 入口，形成人车分行，车流组织避免 在前广场停留； 商业主入口：设置在昭示性最佳的北 向，聚集人流； 写字楼入口：结合进入的便捷性，也 设置在北向； 地下车库出入口：尽量设置在东西两 侧，形成有效的车流组织。建议在项 目临金鄂中路路口设置两个导示牌。 交通组织聚集人气，人车分流 写字楼 主入口 商业 主入口 车库入口 车库出口 交通组织 住宅主入口 住宅主入口 商业 次入口 还建部分 商业部分 写 字 楼 大 堂 部 分 垂直交通 写字楼商业共用出入口 写字楼和商业的垂直交通主要通过电梯解决。 写字楼大堂和商业共用出入口。 特别说明：考虑到节约商业部分楼梯而采用的商业和写字楼共用楼梯的情况届时将在很大程度上面临商业部分营业时间和写字楼作息时间管理上的矛盾，需在正立面设置一台观光梯至4楼裙楼。 No. 内容 说明 位置 1 所处位置 处于中央商务区或繁华商业地区内 2 交通情况 临近城市主干道路口及交通枢纽，可选择多种交通方式并充分满足“通达性”要求。 3 周边环境 邻近写字楼、酒店、公寓、购物中心及娱乐设施等物业；无污染，内部注重环境和绿化 4 环境绿化 优秀的软质景观及硬质景观设计，充分满足功能、景观、生态方面的需要。 结构 空间 布局 5 楼层布局 各楼层及纵向功能布局合理、有层次。 6 结构形式 采用大开间的空间结构形式，可以自由分隔；标准层建筑面积不小于1500平方米 7 层高 写字间净高不小于2.7米 装修 标准 8 外墙装修 采用优质玻璃幕墙、高档石材等高档材料 9 公共区域 大堂、电梯厅、洗手间等装修相当于五星以上级酒店标准 配套 设施 10 空调系统 可提供24小时可调节式中央空调，采用先进的新风提供系统 11 给水系统 24小时热水供应 12 供电系统 双路供电，有自备发电机 13 通信系统 数字光纤通信系统接入；提供综合布线系统；卫星通信；可铺设架高地台；中央数据系统 14 停车设施 有地上、地下停车场和充足车位保证，每10000平方米写字楼面积提供65个以上车位 15 电梯设施 稳定、充足且高速的升降机系统，等候时间小于30秒 16 安全设施 先进的视频保安监视系统。 17 楼宇管理系统 采用楼宇中央自控的管理系统 识别性 18 可识别性 作为所处区域的标志性建筑，可识别性佳 管理 19 物业管理 聘请国际知名物业管理公司进行专业的物业管理，保持业权统一。 运营 状况 20 租金水平 租金相对稳定，处于市场租金的高位领先水平。 21 租户状况 入住率稳定，高于市场平均水平；租户相对稳定，大部分为外资背景的国际知名跨国公司 22 运营时间 可24小时运营，节假日限制进入 23 保安 24小时保安，智能系统 甲级写字楼标准  要点 说明 外立面 写字楼的产品形象应尽量突出；因为本项目整体高度的要求，无法通过高度来 体现可视性，因此可以从立面形态上提升亮点；立面选材上可以在成本允许的 前提下考虑双层中空玻璃幕墙和金属材料结合的方式。高档玻璃幕墙在节能方 面有着很好的效果。 标识性 建议本项目东西两面做标识性造型。 车行大堂 岳阳写字楼大部分没有车行大堂，本项目设置车行大堂，增加项目卖点，体现开发商注重品质，让项目在同质产品中脱颖而出。 本项目规划要点 外观和形象   要点 特征 楼宇外立面 整体厚重，用材考究，色彩明快，且商业裙 楼部分应与塔楼部分有一定的区分和层次感 外立面材料 采用玻璃幕墙和金属结构的外立面材料较多，主要为体现更好的空间感和对内部的采光效果 地标性 写字楼多处于金鄂中路一侧，大多地标 性较强 设计建议 外立面 建立甲级第一印象 考虑因素： 玻璃幕墙奠定了项目的第一印 象， 彰显昭示性，树立项目的高档物业 形象。 建议要点： 采用Low－e中空镀膜隔音玻璃，保证甲级建筑品质； 玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少； 幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。 外立面 玻璃幕墙奠定项目形象 设计建议 建议本项目顶部请专业设计公司设计顶部造型，形成视觉焦点。同时增强项目夜间的识别率。项目的东西两面为主要车流通行线路，需做成标识性造型。 设计建议 写字楼顶部标识 考虑因素： 岳阳写字楼大部分没有车行大堂，本项目设置车行大堂，增加项目卖点，体现开发商注重品质，让项目在同质产品中脱颖而出。 建议要点： 车行大堂的设计需要注意雨篷的设置； 车行大堂的设计需要考虑明确的人车分流，