物业项目早期介入与前期管理山东东晨物业管理有限公司.pptVIP

物业项目早期介入与前期管理 山东东晨 物业管理有限公司 一、早期介入的必要性 物业项目开发建设存在的问题： 1、设备配置不当、停车位不足、物业工程质量缺陷； 2、不按规定提供物业管理的基础条件； 3、工程质量保修和工程遗留问题处理不及时； 4、建设单位将责任和义务转嫁给物业服务企业； 5、建设单位向业主做出不合理的物业管理承诺，使物业服务企业承担不合理的责任。 优化设计 有助于提高工程质量 有利于了解物业情况 为前期物业管理做充分准备 有助于提高建设单位的开发效益 三、早期介入的内容 （一）可行性研究阶段 1、内容： （1）根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式； （2）根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容； （3）根据目标客户情况确定服务质量标准； （4）根据成本初步确定物业管理服务费的标准； （5）设计与客户目标相一致、性价比合理的物业管理方案。 四、早期介入的内容 2、方法和要点： （1）组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。 （2）除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成本。 （3）选用知识面广、综合素质高、策划能力强的项目管理人员。 四、早期介入的内容 （二）规划设计阶段 1、内容： （1）就物业的结构布局、功能方面提出改进建议； （2）就物业环境及配套合理性、适应性提出意见或建议； （3）提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见； （4）就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。 四、早期介入的内容 2、方法和要点： （1）参与有关规划设计的讨论会，从实际使用、维护、管理、经营及未来功能的调整和物业保值增值等角度，对设计方案提出意见或建议； （2）帮助建设单位从优化设计或从使用维护角度上对设计方案进行调整；使项目更能满足客户需求，增加项目竞争力，降低开发风险，设计上的预见性可以减少后续的更改和调整，为建设单位节约投资。 （3）从目标客户的角度考虑问题。设计上，将物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受能力协调一致，使业主、建设单位与物业服务企业的目标利益相统一。 （4）执行可行性研究阶段确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。 （5）对于分期开发的物业项目，对公用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排协调意见。 四、早期介入的内容 （三）建设阶段 1、内容： （1）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案； （2）配合设备安装，确保安装质量； （3）对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见； （4）熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意设计资料中及常规竣工资料中未反映的问题。 四、早期介入的内容 2、方法和要点： （1）工程技术人员进驻现场，对工程进行观察、了解、记录并就有关问题提出意见和建议； （2）仔细做好现场记录，既为今后的物业管理提供资料，也可为将来处理质量问题提供重要依据； （3）物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法。即要对质量持认真态度，又不能对正常的施工、监理工作造成影响。 四、早期介入的内容 （四）销售阶段 1、内容： （1）完成物业管理方案及实施进度表； （2）拟定物业管理的公共管理制度； （3）拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续； （4）对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训； （5）派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务； （6）将早期介入形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。 四、早期介入的内容 2、方法与要点： （1）准确全面展示未来物业管理服务内容。 （2）征询业主对物业管理服务需求意见，并进行整理，作为前期物业管理服务方案制定和修正的依据。 四、早期介入的内容 （五）竣工验收阶段 1、内容： 参与竣工验收。各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收；分期建设的工程完工后，参与分期工程竣工验收；工程全面竣工后，参与综合竣工验收。 2、方法要点： 目的是为了掌握验收情况，存在的工程质量、功能配套及其它方面的遗漏问题，为物业的承接查验做准备。在参与验收时，应随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、专家的意见、建议和验收结论。 前期管理 （一）管理资源的完善与优化： 1、管理用房到位； 2、物资配备到位； 3、物业管理人员到位： a、补充人员 b、人员培训，提高物业管理水平和操作技能 c、对现有组织结构进行优化调整形成完善的管理组织架构 d、