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PAGE / NUMPAGES 深圳外销项目经典策划报告 目 录 一、经济分析 二、项目工程进度模拟 三、项目销售进度模拟 四、营销计划排期表 五、广告宣传计划工作排期表 六、销售文件工作排期表 七、其它销售准备工作排期表 八、售楼处装修排期表 九、样板房装修排期表 十、楼盘及围墙装饰排期表  一、经济分析 （一） 本部分是以房地产市场分析与最新的建筑价格信息两大主要因素为基础，在分析过程中设定了如下的基本数据： 1、地价标准以皇岗口岸平均地价1500元/m2计算。 2、建造成本参照我市公布的建筑价格信息第四期提供的参考指标，再按惯例予以大幅度下调的原则去选定。根据营销策划的意见——产品带装修，因此加了装修成本一项。 工程造价部分，每项总金额均是按计入容积率的建筑面积计算，而最终算出单位成本为地上建筑面积的指标，每一项单位成本已含地下室及一、二层架空层及第三层管道层工程所分摊的费用。 3、根据工程进度、销售进度、各项费用估算及资金回笼计划的安排，为保证工程进度和销售计划的顺利进行，计划投入资金的数量按总投资的45%设定。 当达到该投资比例时，设定楼盘已全面开展发售工作，并能以售楼收入作为支付各项投资——含工程进度款的后续资金，这样，银行按揭的各项工作必须提前进行安排，以保证资金滚动投入的时间得以衔接。 （二） 根据项目的所在位置、条件和皇岗口岸片区的发展规划，结合市场调研的综合分析，住宅平均按8000元/m2的外销价格定位。 按照设定的条件和价格定位，对本项目的经济技术指标进行了综合分析（附表三），其效果是不错的，理论投资回报率达52.9%，实际投资回报率（税后利润÷实际投入资金）更高达84.4%，保本销售价格4932.5元/m2，保本销售比例为58.0%。 （三）资金回笼计划（按销售率90%计） 时 间 预计 销售率 计划回笼资金 （万元） 实收资金 （万元） 余留资金 （万元） 2000.12.18至 2001.1.15 5% 14532.6 459.8 1072.8 2001.2.14 至 2001.6.30 60% 18391.2 15601.8 3862.2 2001.7.1 至 2001.9.15 15% 4597.8 6850.8 1609.2 2001.9.16 至 2001.10.30 10% 3065.2 2528.8 2145.6 总计 90% 27586.8 25441.2 2145.6 说明：（1）第一阶段为内部认购期，由于此阶段为淡季，且主要任务是预热市场并为下一阶段的强销做准备和加温，同时对计划的销售方案进行试探性检验，以做调整和改进，故对广告宣传不做计划。因此，此阶段的销售量暂定为5%，同时这一阶段的实收回笼资金在拿到预售许可证之前只收订金，全阶段的实收资金暂按30%的首期款计算，另外70%的按揭款滚入下期。 （2）第二阶段为强销期，这一阶段正值年后的高峰期，同时借清明节和春交会的推动，计划销售60%，考虑到这一阶段的时间跨度（四个半月），计划其70%的销售款能够回笼，另外30%的销售额只能收到三成的首期款，其70%的按揭款滚入下期。 （3）第三阶段为持销期，在第二阶段热度尚未完成散去之时计划销售15%，考虑到这一阶段的时间跨度（三个半月），计划其50%的销售款可以回笼，另外50%的销售额只能收到三成的首期款，其70%的按揭款滚入下期。 （4）第四阶段为扫尾期，利用国庆节前后的一段时间争取达到10%的销售量，考虑到这一阶段的时间跨度（一个半月），计划只能收到30%的首期款，其70%的按揭款滚入下期。 （四） 在对各项经济指标进行技术分析的基础上，我们同时做了工程造价及销售价格的敏感性分析，测算了工程造价或销售价格的变动对税后利润、成本利润率的影响程度，以供开发商在施工和销售销售过程中进行针对性的控制。 （五） 结论是：从经济分析结果来看，其各项指标均属可行。结合市场调研的情况，我们认为该项目有较好的市场发展前景，亦具有可操作性，但是也不能否认存在一定的市场风险，有关风险可通过严格的管理和严谨的市场营销手段进行弱化，力争达到预期的投资目标。 龙珠项目基本情况数据 序号 项 目 数 量 单 位 一 基本情况 1 总占地面积 44691.8 平方米 2 总建筑面积 132500 平方米 3 住宅建筑面积 124500 平方米 4 商场建筑面积 5000 平方米 5 其他 3000 平方米 6 建筑容积率 2.96 7 建筑覆盖率 25% 二 可变因素 1 建筑管理费 3% （占总造价） 2 销售及广告费 4% （占总销售额） 3 不可预见费 4% （占总造价） 三 单位成本价