4A--2013思锐地产-武汉徐东金地自在城营销思考96pp教学提纲.pptVIP

27家大型超市 逐一击破 深入青山、徐东、中南中北、积玉桥、二七、东湖等区域所有大型商圈进行派单，搜索周边意向客户 超市拓客 武商量贩钢城店 中百仓储沿港路店 武商量贩大洲店 中百仓储黄州街店 中百仓储108街店 中百购物广场大洲购物广场 武商量贩余家头店 徐东中商平价 武商量贩三角路店 中百仓储秦园店 中百仓储梨园店 武商量贩东湖店 武商量贩水果湖店 武商量贩茶港店 中百仓储胭脂路店 中百仓储二七购物广场 中百仓储黄埔街购物广场 全面深入周边老社区 在社区内外轮流派单、向意向客户发资料、让意向客户留下电话，重点社区可根据物业条件进去摆设展点 社区拓客 市政小区 街坊社区组团 丹青苑 雅苑公寓 名流小区 康苑社区 科技大学社区 兴达社区 柴东社区 钢花新村 美林青城 欧洲花园 省电社区 英特小区 东亭社区 东亭社区 金鹤园小区 本案 建设社区 和平花苑小区 现代花园 红钢城社区 广撒网——区域内中小学全面覆盖 在周边中小学校进行派单，结合其放学时间，向接送学生的家长进行派单、发放资料，并留下意向客户的电话 学校拓客 本案 武钢三中 武汉第四十九初级中学 武钢二中 任家路中学 钢城十三中学 钢城十四中学 钢都中学 钢城十六中学 钢城十一中学 红钢城中学 钢城十二中学 和平中学 铁四院 武汉理工大学 武汉科技大学 东湖中学 湖大附中 湖北大学 梨园中学 大客户单位梳理：对周边大客户单位进行拓展 大客户拓展 武钢炼钢厂 武钢炼煤厂 武钢集团 武钢汽车检测中心 武钢焦化厂 武钢工程技术集团 武钢宾馆 武汉南琦投资有限公司 本案 铁四院 执行要点： 尚未取得预售的情况下，电商用团购定金的形式，锁定客户，防止竞案拦截。 以团购优惠，吸引客户参与。 团购人数越多，优惠越大，实现友介，完成双倍积累。 电商利用，切断分流 客户锁定 纯商业部分定位： 武汉首个 艺术主题【家庭时间型】商业中心 经验计算： 人均商业面积 * 项目辐射人口= 项目所需商业面积 注：人均商业面积取值：一线城市=1~1.2；二线城市=0.7~0.8；三线城市=0.5 项目人口取值：按每100㎡3.5人计算 项目商业面积 =0.8*100000= 80000 ㎡ 2 mall+1 block+若干place 2Mall: 一大一小单体，总体量占商业50-60%，约4-5万方，建议k3地块单体作为主力店，体量较大 1Block： 总体量占商业40-50%，约3-4万方 若干Place： 加强各物业联系，弱化外部交通干扰 社区底商 街区商业 集中商业 生活场所 产品规划建议 外立面：采取具有张力的造型处理 产品规划建议 入口：双首层入口+视觉冲击性标识 双首层入口 标志性设计 中庭 多形态广场 情景雕塑 产品规划建议 场所设计：中庭、中心广场（艺术、人文、生活的聚集地） 地块解析 门头设计 导视装饰 遮阳设备、休息区域 特殊雕塑 产品规划建议 导视系统：引导牌、休憩平台、遮阳设备 地块解析 景观设计 局部绿化 退台设计 局部绿化、退台设计 屋顶绿化 产品规划建议 退台设计：屋顶绿化、局部退台处理 连廊、电梯与扶梯间的组合 产品规划建议 竖向交通：观光电梯、手扶梯及空中连廊 产品规划建议 艺术景观：外部景观装饰、内部雕塑小品(每一处细节精雕细琢) 艺术性雕塑设计 业态落位 社区底商 街区商业 集中商业 生活场所 大型超市、国美电器、足浴、健身房 电影院、ktv、电玩、儿童乐园、教育培训 孕婴儿童用品 美食广场 运动休闲、体育器材 主题餐饮 底商：生活配套 连锁品牌轻餐饮 19万方商业建议 SOHO：骨头难啃 SOHO的可行性分析： SOHO的可行性分析： 奥山世纪城V公寓 保利城SOHO 体量：20万方 融侨城SOHO产品 福星惠誉东湖城 本案 福星惠誉青城华府SOHO 体量：3.4万方 青城华府一期G10#公寓楼： G10#楼酒店建筑面积34330㎡、共30层、产权40年，共计621套、4T21户； 2011年8月14日第一次入市、2012年8月11日推3-8层、2012年9月22日推9-30层； 销售两年，目前整体去化80%，所剩39㎡、90㎡、115㎡（复式）三种户型，价格7899-8250元/㎡； 丰富产品线，做大客户广度 写字楼的可行性思考（潜在需求巨大） 【依托于省博、报社等企业衍生出产业链条】 【交通/氛围/租金/商业配套】优势明显 武 青 园 林 路 三 弓 路 武昌区 东湖 青山区 武汉火车站 建设一路 地铁四号线 干 道 四 本案 沙 湖 大 道 地铁四号线 仁和路站 地铁四号线 园林路站 线 二 环 写字楼