廊坊万庄上城雅园项目二期营销策划报告.pptxVIP

廊坊万庄上城雅园项目二期营销策划报告 北京华业行 2010-4-13 ;专业地产运营机构;专业地产运营机构;专业地产运营机构;专业地产运营机构;专业地产运营机构;专业地产运营机构;专业地产运营机构;专业地产运营机构;专业地产运营机构;专业地产运营机构;专业地产运营机构;商业配套：在社区主入口规划一条150米横贯东西的时尚街区，建面约5000平米。燕顺路800米风情商街，建面约55000平米。北三路400米沿街商业，建面约10000平米。福成购物广场（苏宁电器）、韩国城、福成奥特莱斯。 会所配套：3450平米社区会所，位于上上城第三季主入口的东侧。 学校配套：上上城一季二所合计5500平米的双语幼儿园上上城三季平米的双语幼儿园。目前上上城正在和政府协商投资建造学校一事，有望在燕郊建一所由小学到中学的最大的学校。 酒店配套：福成五星级酒店、福成水疗馆。 项目周边配套：商业：苏宁电器、京客隆超市学校：冯家府小学、汇福实验小学银行：工行康体娱乐：诺富特燕苑国际度假村、华堂国际高尔夫球场;区域价值成熟：属于燕郊居住核心区域，周边有华堂高尔夫、京华高尔夫、五星级诺富特国际度假村、燕龙绿色、生态园、运河苑度假村等多个建成的休闲娱乐配套。 大盘开发规模：百万平米生活阵地。 ;第一部分：市场分析; 区位：地处廊坊市西部万庄生态城内，毗邻廊坊主城区与开发区，紧邻北京南部。 项目位置区间： 东：至规划二路 南：130米处为纬一路 西：至经一路 北：至规划四路;总建面： 104644.77平方米 总占地：41899.2平方米 地上总面积：78060平方米 地下总面积：26584平方米 其中住宅建面：55152平方米 容积率：1.867 绿化率：35 % 地下车位：304 总户数：428;专业地产运营机构;优势（Strength） 地段：地处京津塘科技新干线发展轴之上，距离北京市区仅有20公里。于华北油田万庄石油生活区域与万庄生态园区内。 环境：坐拥万亩梨园，生态环境较好。 规模：整体项目规模较大。;;;第一部分：市场分析;1、目标客群定位及描摹|客群界定——客户分布区域;目标客群定位及描摹|客??界定——客户分类;2、主力区域目标客户调研分析|目标客群调研背景说明;主力区域目标客户调研分析|客户年龄分析;主力区域目标客户调研分析|客户家庭构成 ;主力区域目标客户调研分析|客户教育程度 ;本区域客户私家车拥有率为38%，62%的客户依赖于城市公共交通，因此调研客户中对项目交通环境比较关注。;主力区域目标客户调研分析|房型需求;主力区域目标客户调研分析| 价格接受区间;主力区域目标客户调研分析| 购买用途;主力区域目标客户调研分析|购房关注因素 ;3、本案二期主力目标客群小结;第一部分：市场分析;; 产品价值点;1、本案所处区域的交通和配套环境相对较差，项目价值优势很难凸现，已成为本案最大 的营销障碍。 2、具有软性附加值的企业品碑、项目口碑及服务，需要在后期运作过程中逐步提升，以 形成竞争优势。;第一部分：市场分析;塑造超值，凸现项目价格优势;总体营销战略|战略执行;总体营销战略|战略执行;总体营销战略|战略执行;总体营销战略|战略执行;第一部分：市场分析;4个月，完成二期销售套数406套近5.2万平米的销售任务，实现销售额3.4亿。;销售执行策略|销售目标分解;2、推案策略|推盘节奏;2、推案策略|策略思路;　;3、价格策略|均价制定;根据确定的各项目参数计算本项目的销售价格，公式如下： X=M/(A*A?ˉ+B*B?ˉ+C*C?ˉ+D*D?ˉ+E*E?ˉ+F*F?ˉ+G*G?ˉ) 其中： □X为本项目参考价。 □M为各项目参考价。 □A为各参考项目的地理位置系数，A?ˉ为地段权重系数。 □B为各参考项目的建筑规划系数，B?ˉ为交通环境权重系数。 □C为各参考项目的景观规划系数，C?ˉ为配套权重系数。 □D为各参考项目的小区配套系数，D?ˉ为建筑规划权重系数。 □E为各参考项目的物业管理系数，E?ˉ为景观规划权重系数。 □F为各参考项目的现场实现度系数，F?ˉ为现场实现度权重系数。 □G为各参考项目的品牌系数，G?ˉ为品牌影响力权重系数。;3、价格策略|均价制定;3、价格策略|价格走势策略;3、价格策略|调价策略;第一部分：市场分析;时间;推广执行策略|执行思路;推广执行策略|执行思路;推广执行策略|执行思路;推广执行策略|主要媒介通路选择——外展处;推广执行策略|主要媒介通路选择——网络;推广执行策略|主要媒介通路选择——高炮;推广执行策略|主要媒介通路选择——广告牌;推广执行策略|主要媒介通路选择——引导指示;推广执行策略|主要媒介通