新新集团上海f项目运营方案.pptxVIP

新新集团上海F1项目运营方案;住宅市场定位 区位分析 市场分析 客源分析 开发商战略对接 非住宅市场定位 产品建议 入市时机及价格建议;PART1——住宅市场定位 区位分析 市场分析 客源分析 开发商战略对接 PART2——非住宅市场定位 PART3——产品建议 PART4——入市时机及价格建议;经济指标理解;小区位—项目四至及周边环境;小区位—项目周边配套;大区位优势1——三大新城之首;大区位优势2——嘉定新城产业支柱;项目介于安亭与嘉定主城区之间，一方面面临安亭片区的客源分流， 另一方面面临主城区、??翔等区域的截留;安亭组团在区域吸引力上仅仅优于黄渡，逊于前期已经成熟的南翔、江桥及后期将逐步成熟的嘉定新城主城区;结论;PART1——住宅市场定位 区位分析 市场分析 客源分析 开发商战略对接 PART2——非住宅市场定位 PART3——产品建议 PART4——入市时机及价格建议;本项目竞争区域为南翔、主城区，黄渡以及安亭本地项目，未来上市项目加上在售项目预计有30个左右;板块;未售项目物业形态;板块;结论;PART1——住宅市场定位 区位分析 市场分析 客源分析：重点个案、区域市场、客源定位 开发商战略对接 PART2——非住宅市场定位 PART3——产品建议 PART4——入市时机及价格建议;重点个案——西上海名邸;重点个案——访谈代表（安亭区域客）;重点个案——客户访谈代表（安亭区域客）;重点个案——客户访谈代表（上海市区客）;重点个案——客户访谈代表（新上海人）;重点个案——客户访谈代表（投资客）;重点个案——内部人员;重点个案——内部人员;重点个案——内部人员;重点个案——数据分析;自住第一主力，初次改善客源远超越二次改善客源； 投资客源比例逐步上升，一期在20%左右，二期上升至40%左右；;30岁以下年轻客源比重占到第一主力31%； 31-35岁及36-40岁分别占到15%，16%为补充客源；;两口之家占到绝对主力达到43%，三口之家为第二主力达到28%；;结论;市场客源——区域变化;市场客源——置业目的变化;市场客源——年龄变化;板块;区域变化：随着轨道交通临近通车，市区客比例明显放大，目前高比值可以运作至30-40%以上； 用途变化：刚需第一主力，比例增加；投资客源比例近期也明显放大，而改善客源比例缩小，和投资客源成为核心客源，占到80%以上； 年龄变化：年龄结构趋小化，30岁以下刚需客源第一主力地位日益明显； 主力诉求面积段90平米以下；;;我们的客源定位;PART1——住宅市场定位 区位分析 市场分析 客源分析：重点个案、区域市场、客源定位 开发商战略对接 PART2——非住宅市场定位 PART3——产品建议 PART4——入市时机及价格建议;我们的客源与开发商战略对接;我们的住宅产品定位;PART1——住宅市场定位 PART2——非住宅市场定位 PART3——产品建议 PART4——入市时机及价格建议;办公——市场表现;名称：绿地嘉创广场 位置：沪宜公路民乐路（嘉定新城与老城交界处）； 总建筑面积：6.5万㎡，（其中办公2.1万㎡）； 物业形态：1-3层为商铺，4-16层为办公，17-26层为万豪酒店；; 安亭定位——以汽车文化为品牌，先进制造业和现代服务业为主导，具有独特人文魅力、持续创新力、高科技水准和综合辐射功能的现代化基地，是上海市最重要的汽车产业基地之一，是上海市近期重点推进发展的区域之一； 安亭是以汽车工业为主导的单一化产业基地，抑制服务性产业的发展，导致安亭服务性办公发展相对不足；;花桥： 营业税：营业税按年纳税额1-3年奖励100%,4-5年奖励50% ； 增值税：增值税按年纳地方税务留存部分(地方25%)1-3年奖励100%,4-5年奖励50%； 所得税：按年纳地方税务留存部分(40%)1-3年奖励00%,4-5年奖励50%； 其他：有实际经营场所销售公司,其实现增加值,营业收入,利润总额等形成地方财力部分,三年内给予50%奖励. 2.销售公司在商务城租赁办公场所费用,三年内按年租金给予10% 补贴； 3、昆山政府对服务外包企业租赁办公用房,给予不超过房租50%补贴，年限3年,离岸服务外包企业补贴年限可延长至5年；; 从历年办公整体市场的去化来看，年均去化在140万方以下，月均在10万方左右，整体市场容量有限； 从历年供求来看，供求比远高于住宅市场，办公供求最好的07年仅能达到供求基本平衡，整体办公市场需求水平较低！;名称：汇尊国际 物业形态：1栋5星酒店，1栋酒店式公寓 位置：新源路、泽普路 户型面积：50-80㎡ 层高：3米;LOFT酒店公寓;酒店公寓宏观市场;结论;;项目体量规模小，整体项目规划人口不大，并且区域不具备运作