2009年上半年浙江省房地产业发展报告.PDFVIP

2009 年上半年浙江省房地产业发展报告 ——周期转换中的困惑与出路 浙江省房地产业协会 浙江大学房地产研究中心 受国际金融危机和国家宏观调控政策的双重影响，2008 年浙江省房地产市场出现明显 调整，特别是下半年成交量严重萎缩。随着国家和地方政府一系列“保增长，扩内需”调 控政策效果的逐步显现，2009 年 3 月份开始，浙江省房地产市场迅速回暖，特别是5、6 月份，杭州、宁波、温州等城市商品住宅市场成交量迅速放大，市场变化出乎人们的预料。 2009 年上半年浙江省房地产市场的风云变幻，表现出剧烈的周期转换特征。剖析这一 难得的房地产市场周期波动研究“样本”，有利于把握房地产市场的周期波动规律，有助于 政府、开发商和购房者在周期转换过程中做出正确的决策。 一、市场需求超强回升 2008 年，浙江省房地产市场先后受到国家宏观调控和国际金融危机影响，成交量持续 低迷。据统计，1-12 月，商品房销售面积为2880.3 万平方米，销售额为 1816.4 亿元，同 比分别下降36.6%和30.9%。然而，从2009 年初开始，浙江省商品房销售面积和销售额同 比增幅逐渐回升，特别是二季度市场出现快速回暖，如图1 所示。从统计数据看，2009 年 一季度，浙江省商品房销售面积为 707.8 万平方米，销售额为 449.7 亿元，同比增幅分别 为13.8%和29.6%；而二季度商品房销售面积和销售额分别高达1464.8 万平方米和 1141.2 亿元，同比分别增长80.8%和117.3%，其中商品住宅销售面积和销售额分别为1306.2 万平 方米和1025.4 亿元，同比增幅分别达到86.9%和129.6%，增长势头十分罕见。 图1 浙江省商品房销售面积和销售额同比增幅变化情况 1 房地产市场的超强回升走势在杭州和宁波表现尤为突出。在杭州，上半年主城区商品 房销售33185 套，比去年同期增长152.7%；其中5 月份成交10027 套，刷新了杭城单月的 成交记录；6 月份成交9100 套，同比增加344.3%。上半年杭州的二手房市场也十分活跃， 成交套数呈逐月上升的趋势，1-6 月主城区二手房共成交18620 套，同比增长 136.5%。在 宁波，1-6 月六城区商品房成交15420 套，同比增长171.4%；二手住房成交15469 套，同 比增长111.2%。2008 年以来，杭州和宁波两个城市的月度成交套数变化情况如图2 所示。 图2 杭州和宁波房地产市场月度成交量变化情况 （单位：套） 追踪 2008 年以来浙江省房地产市场的发展变化过程，探究市场在国际金融危机的影 响下严重收缩后超强回升的推动力量，发现有三股力量、分三个阶段先后发挥了主导作用。 第一阶段，“救市政策”打破观望气氛。为应对美国金融危机，2008 年10 月份开始， 国家的宏观调控主基调从“双防”转向“保增长”，国家和地方政府也在2008 年底集中出 台了一系列稳定房地产市场的政策措施，具体包括放松二套房贷，减免购房税费，发放购 房补贴，调整公积金贷款，调整普通住宅标准，以及购房入户等政策。这些扶持政策的出 台，对启动处于严重观望状态的市场需求起了非常重要的作用。其中，杭州市在 2008 年 10 月出台了“二十四”条房市政策后，11 月的商品房和二手房成交量便比10 月环比增长 37.6%和61.1%。 第二阶段，降价促销激活消费需求。面对日益萧条的房地产市场，2008 年3 季度开始， 开发商逐步开展价格促销活动。到 2009 年初，降价促销的力度和范围不断扩大，配合一 系列其他促销措施，逐渐催醒了浙江省房地产市场沉睡了半年的刚性需求，春节以后消费 者开始积极购房。 第三阶段，通胀预期点燃投资热情。2008 年下半年世界各国实行极度宽松的货币政策， 导致市场流动性充沛。中国人民银行连续5 次下调了存贷款利率，使利率水平降低到自1991 年以来的最低水平。2009 年开始，货币供应量和信贷投放量空前膨胀，至6 月末，国内广 义货币供应量达到人民币56.89 万亿元，较上年同期增长28.46%。新增信贷规模达到创纪