武汉西北湖花园策划报告.docxVIP

1.4区域市场及本项H周边市场调研 地理位置及产业结构： 后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一。（汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古山、常青、后湖3个综合组团。规划常住总 人口 170力；其屮核C?区15力；屮心片区58力，综合组团97力。） 确立21世纪以高新技术产业为主导 区城象 整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢 交通糾I：一般，目前仅706路公交车经过； 在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡） 经过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域卬彖有所改观。 销售状况: 销售期普遍较长，F在1.5-2.5年左右。 销售率一m能坦理k平，肖售率在6070%左右 媒体关漲较高, 户型分析: 供应的户型主要以三房、二房、复式为主 主要销售户型与供应特性相吻合，主要集中在中等面积的三房 小WR住宅市场认可度较差 户型设计对南北通透、方正实用要求较高 多层住宅的认可度明显高于小高层和高层 价^析： 对后湖片区的楼盘来说，集中在多层普通住宅1600-1900左右，2000元/平方米是f “槛” 客户群分析： 主要为车行半何寸范围内居住或工作中高收入者为主要消费群，房地产业、公务员、金融、保殓、贸易类较多 主要来自江岸，部分江汉，少量来自其他t也区 3（M0岁年龄段人群为消费主体。 城市规划 后湖二大居住组团规划密度达到300-500人/平方公里。 综合治理大气污染。后湖、”新、南湖综合组I才I的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。（武汉居住区中最好的） 控钿撅市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉届住区中最好的） 规划中跨也免十大公共建筑的后湖体育中尤位于后湖。 开聊莫 后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、住海华后湖牛态花园、世纪家园等楼盘，明年彳丿府城开项目和儿个盘的后续开发，供应量呈上涨趋势, 1.5片区竞争格局 汉口与丿不湖片区同层面价位竞争区域日前上要集中在金银湖、常青和杨义湖三个片区，开发量都m人。 各片区主要楼盘列举： 后湖片区：东方更星园、竹叫苑 佳海华苑、世纪家园、后湖生态家园、城开项日（未动工） 金银湖片区：万科网季花城、碧海花园、书香水榭 杨叉湖片区：新华家园、阳光花园、田园小区 常青片区：常青花园十二期、十四期 竞争片区位置示意图: 金银湖片区 常青片区 张公堤 杨义湖片区 发展应 人批国家机关 西北湖 金融一綁了 解放公园 竞争片区比较表 比较项日 做湖 杨义湖 常青 目前片区集中均价 多层1800,小高层2200 多层 1600-2300 多层2000,小高层2500 多层1800 市跡己套 较淬 稍好 商业配套 较連 做子 梢好 距市中心距离 彳妪 较远 施戋路少，轻轨、地妬刼 通轻轨，目waa路少 交通线路较多 通地铁、轻轨？ ？ /, 景观 观资源 做湖 无 无 区删象 新兴片区，城乡结合带向中髙档 住宅区迦 新兴片区中高档住宅区 相比属于旧城改造 最早的口前较成熟的中低档住 宅区 发展前景 临科技园，大型综合居住组I才I 环湖中高档居住组团 开发潜力较小 已成型，建期地减少 综価介 后湖在目前的片区比较中不占优势； 片区优势为距市中心直线距离短、原有物业形象尚可； 项目的脱颖而岀主要要依靠项目本身o 1.6竞争项11比较 区域内：厉湖生态花园、城开项目、世纪家园 区域外：万科卩怦花城、阳光花园、常青小区、新华家园 注：万科四季花城与城开项目价格属于预估，城开项目含300-400元/平方米左右的装修 评价：本项目在后湖片区除价格不占优势外，与大多项目相比优势明显，有超出f 层面的可能。 与区域内楼盘价格芜距较大，仍需在产品与营销方面做一定的提升； 与区域外楼盘相比，不占明显优势，主要优势为地段、小区环境； 地段的优势是不可替代的，木项甘距市屮心直线距离短，属于繁华边缘的净土，距市政府机关聚集区、火车站、长江二桥、金融街等距离均较近，这同时也是麻湖 出现局长楼的重要原因。 同层面主耍竞争对于锁定：万科四季花城、城开项目、常青花园、阳光花园 0061008100LI009T 0061 0081 00LI 009T Eft- oozzOOTZ0(X)3 oozz OOTZ 0(X)3 重点项目比较分析 在我们圈运的主要竞争对手中，万科以季花城无疑是其中立意最高的，它的客户层面与我们是相近的，区域也有-立的覆盖性。以万科四季花城 为竞争对手的分析将使我们站在一个比较高的平台上來看问题，以确保我们的项日的成功。 项目 万科四季花城 东方恒星园二期 比较分析（以万科项目为基准） 地段 金银湖、跖屮心区域远 后湖、距屮心区域近、花桥北 本项目占优，“离繁华很近” 公共交通 无，轻轨前景 车辆少 综合比较略差 层数 4、5层 7层 略差 风格