不同区域农地城市流转中选择价值测算.docVIP

PAGE PAGE 1 不同区域农地城市流转中选择价值测算 　　收稿日期：2011-02-26 　　作者简介：崔新蕾，博士生，主要研究方向为土地资源经济与管理。 　　*国家自然科学基金项目（编号40901288）；国家社会科学基金项目（编号：08BZZ026和09CJY021）；教育部博士点基金项目（编号：20070504020）;教育部人文社科青年基金项目（编号：10YJC790218）。 　　（华中农业大学土地管理学院，湖北武汉430070） 　　摘要农地城市流转是城市化、工业化过程中的普遍现象，是土地资源竞争配置的结果，本质上是有限的土地资源在农业用途和非农业用途的合理分配。农地城市流转具有不确定性，不可逆性和流转时间延迟性3个特征，因此农地具有选择价值。采用模型假设法和实证分析法，对农地城市流转的选择价值进行估算。对农地选择价值的计算公式进行推导，得出农地流转为其他不同用途地类的选择价值，拥有一期选择权的农地，流转为商业用地的选择价值最高的为173.95元/m2，最低的为4.44元/m2；流转为居住用地的选择价值最高的为158.40元/m2，最低的为4.16元/m2；流转为工业用地的选择价值最高的为39.52元/m2，最低的为3.58元/m2。影响选择价值大小的相关因素有农地流转为市地后的每期净收益，农地流转开发为市地过程中的开发成本，市地地价的波动率和无风险利率。 　　关键词土地资源；农地城市流转；选择价值；影响因素；城市 　　中图分类号F301.3文献标识码A文章编号1002-2104（2011）06-0049-06doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2011.06.009 　　长期以来，人们对农地价值的认识仅仅停留在狭义的经济价值基础上，即产出农产品的价值。就农地产出收益而言，农地单位面积收益仅为工业用地的1/10，商业用地的1/10-1/100之间［1］，城市化进程的加快使得工业、商业、居住等对农用地的需求越来越大，而农用地的比较经济效益低下，这就使得在市场经济体制下，农用地受利益的驱动有向其他经济效益高的用地转换的冲动［2］。对农地价值认识的片面性正是造成大量农地向城市流转的关键性因素之一。近年来，学者们从不同的角度对农地价值展开研究，如对农地价值评估方法的研究［3-4］、对不同区域的农地价值进行估算［5-6］、对农地非市场价值［7-8］、游憩价值［9-10］、存在价值［11-12］进行测算，但是对农地价值中非常重要的选择价值测算研究甚少。从选择价值的角度探讨农地城市流转决策的时间问题，在农地流转过程中不仅要考虑农地的现期使用价值，还应从可延迟流转的角度将选择价值纳入农地现期价值中，全面考虑农地价值，对提高土地资源的使用效益和配置效率，减缓农地城市流转速度，起到理论支撑的作用。 　　1选择价值的内涵 　　国内外众多学者都对选择价值的内涵进行了界定［13-22］，针对本文的研究，笔者认为选择价值是人们在开发利用环境资源时，当决策行为具有不确定性、不可逆性及决策时间可延迟性的特征，等待未来未知信息确定的情况下，推迟决策的信息价值。农用地向城市用地流转，人类未来需求的不确定和土地资源开发能力的不确定性决定了农地资源未来供给和需求具有不确定性，保留未来某个时期做出农地城市流转不可逆性决策，从而产生了选择价值。 　　选择价值在资源价值分类中的归属在学术界存在较大的争议［23-25］。本文借鉴D.Pearce的分类系统，将选择价值归属于使用价值。同时，国内外学者从不同研究方向对选择价值进行了估算［21,26-30］，本文针对我国城市化进程中农地大量转为城市用地这一普遍现象，采用模型假设法和实证分析法测算了我国不同城市农地城市流转的选择价值。 　　2理论推导 　　2.1选择价值存在的前提条件 　　（1）资源投资开发是不可逆的，至少一部分投资开发必须是不可逆的，如果投资完全可逆，就不用付出任何代价就可以回到初始投资状态，则没有选择价值值得期待。 　　（2）资源的未来供给、需求或价值具有不确定性，如果没有不确定性，就可以用成本―效益方法精确计算出何时决策，等待未来外部信息条件明朗就没有价值。 　　（3）资源的开发决策具有可延迟性，有能力将延迟投资作为一个可行的政策选择。 　　农地城市流转正好具有不可逆性、不确定性和决策时间可延迟性，因此可计算其选择价值。在农地流转前，土地价值农地价值+选择价值，农地流转为市地后，土地价值市地价值，选择价值消失。 　　2.2选择价值公式的理论推导 　　不确定条件下的农地城市流转是一个不可逆的决策，开发农地将失去农地的生态功能、景观功能、粮食安全功能及代际间平等利用农地等其他功能，开发后的城市建设用地地价将根据市场供需变化和政府的宏观调控产生地价的