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宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM  宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 都市更新權利變換估價 宏大不動產估價師聯合事務所 Honda Appraisers Joint Firm 都市更新權利變換與估價主講人 卓輝華 * ◎師資介紹 卓輝華 簡經歷 國立政治大學地政博士 中華民國不動產估價師公會全國聯合會創會理事長 台北市不動產估價師公會創會理事長 宏大不動產估價師聯合事務所所長 宏大資產評估顧問股份有限公司董事長 中華民國土地估價學會副理事長 中華民國消費者文教基金會房屋委員會委員 台北大學不動產與城鄉環境系兼任助理教授 德霖技術學院不動產經營系特聘教授 財政部國有財產局估價專家委員 中國土地估價師協會顧問（大陸） 權 利 變 換 基 本 認 識 * 何謂：權利變換？ 都市更新條例第三條 係指更新單元內重建區段之 土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者 提供土地、建築物、他項權利或資金， 參與或實施都市更新事業， 於都市更新事業計畫實施完成後， 按其更新前權利價值及提供資金比例， 分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。 權利變換之參與單位 土地所有權人＝＞提供土地 合法建築物所有權人＝＞提供建築物 他項權利人＝＞提供他項權利 實施者＝＞提供資金 主管機關＝＞監督審查 都市更新權利變換估價 係由不動產估價師 查估土地所有權人等之權利價值 計算各土地所有權人等更新前權利價值比例 估算更新重建後房地總價值 土地所有權人以其權利價值比例分攤共同負擔 土地所有權人以其權利價值比例，分配更新後建築物及其土地應有部份之價值。 權利變換前權利價值 權利變換前權利價值，係以實施都市更新為前提下，由不動產估價師查估更新單元內土之「土地權利價值」 權利變換前權利價值查估時包含 (一)土地所有權。 (二)合法建物所有權。 (三)地上權。 (四)永佃權。 (五)耕地三七五租約。 權利變換與估價 土地權利人與實施者，個別提供資產與資金，共同完成開發重建事業 以公平、公開與公正客觀的平台，分配開發權益。 權利價值分配建立在 更新前投入價值與更新後價值的評估基礎。 主管機關與審議委員的把關 擬訂共同負擔之相關成本上限 「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額審議原則」 「新北市都市更新權利變換營建單價提列標準」 製作不動產估價準則與報告書範本 「都市更新權利變換不動產估價報告書範本」 「都市更新權利變換估價準則及作業手冊之研究 」 權利變換估價法令 相關規定 * 土地相關權利協調處理與估價 一、合法建築物所有權、地上權、永佃權與耕地三七五租約： 1、由土地所有權人與權利變換關係人於實施者擬定權利變 換計畫前，自行協議。 2、前項協議不成，或土地所有權人不願或不能參與分配時 ，由實施者估定合法建築物所有權之權利價值及地上權 、永佃權、或耕地三七五租約價值 3、權利變換關係人可於土地所有權人之土地及建築物權利 範圍內，按權利價值占原土地價值比例，參與權利變換 分配，而原有之相關權利消滅或終止。 都市更新條例 第三十九條 土地相關權利協調處理與估價 二、耕地三七五租約： 耕地三七五租約承租人若不願依規定納入權利變換計畫，可請求出租人給予承租人： 1、改良土地所支付之費用 2、尚未收穫農作物之價額 3、終止租約當期之公告土地現值減除土地增值稅後餘額之三分之一。 耕地三七五減租條例第十七條 四、地役權： 設定地役權之土地，該地役權消滅。 地役權之設定為有償者，地役權人得向土地所有權人請求相當補償。 都市更新條例 第三十八條 土地相關權利協調處理與估價 權利價值評估相關規定 一、更新前後權利價值評定 權利變換前各宗土地， 及更新後建築物及其土地應有部分， 及權利變換範圍內其他土地， 於評價基準日之權利價值， 由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之。 都市更新權利變換實施辦法第六條 權利價值評估相關規定 二、評價基準日 1、應由實施者定之，其日期限於權利變換計畫報 核日前六個月內。 2、但本辦法