房地产评估方法_市场法.pptVIP

四、比准价格的综合估算与求取 1、求取与某个可比实例对应的比准价格的方法 修正、调整系数连乘形式： 待估房地产价格=可比实例房地产价格×交易时间修正系数×交易情况修正系数×房地产状况修正系数 待估房地产价格=P×（100+T）/100× 100/（100 + S ）×100/（100 + R ） 比较实例比交易对象的情况好的，需要将比较实例的价格下调时，取正号；反之，需要将比较实例价格向上调整，则取负号。 修正、调整系数累加形式： 估价对象价格＝可比实例价格×(1+交易情况修正系数+交易日期调整系数十房地产状况调整系数) 估价对象价格＝P实例×?（100+T）/100+S+R） 连乘形式和累加形式相比，连乘形式更加科学，应用更广泛。 2、比准价格的综合估算方法 平均数法 ①. 简单算术平均数法 ②. 加权算术平均数法 中位数法 众数法 3、比准价格综合估算方法的选用判断 对于同一个案例，使用不同的综合估算方法，其结果通常是不同的。即是说，采用平均数法、中位数法或者众数法，对估价结果的影响是不同的。即使采用平均数法，具体是采用简单算术平均数法，还是加权算术平均数法，以及加权算术平均数法中采用不同的权重，其最终估价结果也是不同的。 实际估价中，如何选用不同的综合估算方法也是一个难点，它需要专业房地产估价人员有丰富的估价经验和较强的分析影响因素重要