土地管理学讲义.ppt

7、土地使用权设定抵押权登记 土地使用权抵押是土地使用权人把土地使用权作担保财产以保证自己或第三人履行债务的行为。通过土地使用权抵押，债权人可以取得土地使用权的变价处分权和就卖得价金优先受偿权。土地使用权设定抵押权登记是对一已登记过国有土地使用权或集体土地使用权宗地上新设定抵押权进行的土地登记。 （1）土地使用权设定抵押权的法律特征 1）范围的限定性 2）不动产一体性 3）土地价值需评估 4）受偿的优先性 5）对抗第三人 ;（2）抵押权登记 土地抵押权??定登记申请人为抵押人(土地使用者)和抵押权人。依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后15日内，申请土地使用权抵押登记。同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。 申请登记时，申请人应提交的土地权属证明文件包括：土地使用权证、主合同和抵押合同、土地估价报告，以及下列其他相关文件：①以划拨土地使用权抵押的，提交土地行政主管部门批准抵押文件和处置时应交付的土地出让金数额；②依法以集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有权人同意抵押证明；③抵押人为股份制企业的，提交董事会同意抵押证明；④以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明。 在办理抵押登记进行权属审核时，首先要确定抵押人和抵押权人应与抵押合同签订双方一致；其次要重点对土地使用权的审核。设定抵押权的国有土地使用权若为划拨的，则应按照土地行政主管部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额证明，在抵押合同中确定实现抵押权时应当从拍卖所得的地价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额。; 设定抵押权的集体土地使用权应为乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权，依法承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权以及通过拍卖方式取得的“四荒”地的集体土地使用权。因处分抵押集体土地使用权涉及集体土地转为国有土地，集体土地使用权抵押应取得集体土地所有权人同意。第三，要注意抵押贷款期限应小于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。第四，抵押贷款金额应小于土地评估价值，抵押率应当符合金融部门的规定；一宗地多次抵押后，其抵押贷款金额的总和应小于土地使用权及地上建筑物价值。 土地使用权抵押权设定登记不涉及土地所有权、使用权的变更，因此，土地使用权抵押权设定登记不需报人民政府批准，经土地行政主管部门批准后，即可直接进行注册登记。同一宗地设立若干抵押权时，以受理申请的先后顺序进行审核、登记，抵押权的顺序以核准抵押登记的先后为序。 ;8、土地使用权出租设定登记 土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。土地使用权出租设定登记是对已经登记过的土地使用权设定出租权的登记。 （1）土地使用权出租的法律特征 1）行为的法定性 2）签订债权合同;（2）土地使用权出租设定登记 土地使用权出租设定登记申请人为出租人(土地使用者)和承租人。有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人和承租人应当在租赁合同签订后15日内，申请土地使用权出租登记。 申请出租设定登记，申请人应提交的权属证明文件主要有： ①土地权属来源证明，土地使用权出租设定登记申请人向土地登记机关提交的土地权属来源证明为《国有土地使用证》和《集体土地使用证》。 ②划拨土地使用权出租批准文件。 ③土地使用权出租合同。 ④有关部门认证的出租地块开发投资证明。 ⑤其他证明文件。 ;;案例;《城市房地产管理法》第十五条规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求赔偿。”同时《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号发布）第十四条规定：“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。”由此可见，以出让方式取得土地使用权的使用者应当在出让合同签订后60日内支付全部土地出让金。 ;土地使用者在约定期限内支付完土地出让金后，按照《土地登记规则》（修正）第二十六条的规定：“以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。”按此规定，以出让方式取得国有土地办理土地使用证必须出具两份文件，即土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证，这两者缺一不可。由此可见，土地使用证必须是在土地使用者缴纳完土地出让金后才能办理，县国土局不能在企业还未缴纳完土地出让金的情况下为其办理土地使用证 ;在我国，土地抵押登记是