房地产开发平均利润率走势分析.doc

PAGE 9 房地产开发合理利润率取值方法探讨 陈凌岚 韩铁涛 【摘要】本文对市场提取的历年房地产开发平均利润率数据进行了走势分析，通过与国债收益率和房地产信托产品收益率走势进行对比分析，发现未来房地产开发平均利润率趋势可能出现拐点，提出了确定房地产开发合理利润率的必要性，同时给出了一种可操作的确定房地产开发合理利润率的方法。 【关键词】房地产开发利润 安全收益 风险补偿 一、 历年房地产开发平均利润率 2014年，笔者发表了《房地产开发平均利润率提取实务研究》【《上海房地产估价》2014年第2期】一文，提出了从国内上市的房地产开发公司财务报表数据中提取房地产开发平均利润率的技术思路。根据这一思路，分别提取了2010年至2015年全年以及2016年上半年的房地产开发平均利润率指标。 表一 近年房地产开发平均利润率及税费率指标 年份 销售利润率 成本利润率 投资利润率 管理费率 销售费率 营业税率 2010年 21.13% 31.00% 33.03% 6.06% 2.89% 10.70% 2011年 21.07% 31.29% 33.70% 6.77% 3.42% 11.59% 2012年 19.20% 27.59% 29.52% 5.56% 3.06% 11.23% 2013年 16.63% 22.64% 24.03% 4.74% 2.93% 9.92% 2014年 16.71% 22.97% 24.77% 6.85% 3.87% 9.58% 2015年 14.97% 18.78% 20.41% 7.95% 4.01% 9.31% 2016年上半年 12.70% 16.04% 17.67% 8.45% 3.17% 8.16% 从上表明显看出，近年来的房地产销售利润率、成本利润率、投资利润率均呈快速下降趋势。2016年上半年的利润率与2010年相比几乎腰斩。 二、利润率走低的原因分析 影响房地产开发平均利润率的因素很多，归纳起来有以下几点： 供需因素 需求方面包括人口增长、城市化进程、居民收入等，应该说近几年基本没有剧烈变化现 象。供给方面在总体增加的情况下，不同规模城市之间出现分化，一线城市房源紧张，政府出台限购政策，二三四线城市供大于求，去库存速度缓慢。 成本与售价 根据官方和非官方统计资料，在2010年至2016年上半年期间，房价处于上涨趋势。成 本因素中，材料人工成本变化不大，主要是土地取得成本即土地公开挂牌成交价格上涨很快，地王频出。 社会资金供给 广义货币供应量M2自2010年至今一直保持两位数增长，达到10%-20%。一般来讲M2的 增长速度应该低于物价上涨或GDP增长，否则会引发通货膨胀，推高资产价格。但实际情况是近年的GDP增长为6-8%，官方公布的物价上涨幅度2%左右。M2长期高于GDP增长和物价上涨。另外近几年居民收入增长幅度在扣除物价上涨因素后为年8%左右，即绝对增长幅度10%左右。 宏观调控政策 针对房地产的宏观调控政策一直在进行，而且变化频繁。主要手段包括限购、限贷、限 价、房产税、控制土地供应等等。 综合分析以上因素，笔者认为，房地产开发平均利润率下降的原因主要是成本和售价相对变化因素。正如笔者在《2013年度房地产开发平均利润率提取结果及变化原因分析》一文中分析的结论，地价增长率大于房价增长率，压缩了开发商利润空间，而且这个趋势至今未发生改变。其实在我们分析的这几年里，房价和地价都是增长的，但是地价增长更快。这也是上述社会资金供给情况导致的必然结果。因为M2增长速度远大于GDP增长，必然推升资产价格，俗话说就是＂钱太多了＂和“资产荒”。那么为什么地价上涨大于房价上涨呢？原因在于，购买土地是投资性需求，主要受M2增长刺激，水涨船高。而购买房产主要是消费性需求，居民收入增长（8%）小于M2增长（10-20%），则居民对房价的承受能力虽然增长，但是落后于地价增长。其实，我国的物价上涨幅度计算口径不包括房价上涨。如果把房价上涨因素考虑在内，物价上涨的数据就要改写了。 三、利润率预测及分析 不难推测，如果导致房地产开发平均利润率下降的大环境不变，那么趋势将延续。不仅是房地产开发利润率，实际上，近几年的国债收益率、房地产类信托产品收益率(根据近千个房地产信托产品提取)也是呈逐年下降趋势的。 表二 收益率对比% 年份 房地产开发 投资利润率 房地产信托平均收益率 3年期国债收益率均值 2010 33.03 9.44 3.83 2011 33.70 10.09 5.52 2012 29.52 10.53 5.11 2013 24.03 10.47 5 2014 24.77 9.9 5 2015 20.41 9.4 4.52 2016 17.67 8.27 3.84 图一 图二 表一的利润率数据是过去