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太仓·森茂汽车城 ——项目操盘计划 目录 壹、综合概况 贰、定位篇 叁、项目优化 肆、营销推广策略 壹、综合概况 项目概况 太仓市区 目前状况： 生活配套设施配套不全 出行交通线路较少 未来规划： 外国留学生基地 太仓工业园区 太仓交通集散中心 4.5公里 本 案 项目优劣势 优势（strength）： 1）太仓将成为苏通地区交通枢纽，带动未来区域经济发展 2）本地块处于未来工业园区、外来留学生基地等重点发展区域 3）本项目规划业态丰富，涉及面较广，更能吸引投资客与自营客 4）前期较好的专业化市场分工，专业策划及设计公司的前期参与 使产品具有较强的市场竞争力 劣势（weakness）： 1）目前周边配套较混乱，整体配套形成周期较长 2）小区由住宅、商业、酒店等不同的物业形态组成，在安全方面有一定劣势 3）太仓人口量较少，消费水平较低，导致商业经营面的压力 4）土地使用性质为商业用地，增加了住宅的使用成本 竞品参考 领袖天厦 开发商：苏州万鸿房地产开发有限公司 类项 简述 地段交通 特征 弇山路204国道交界处，与本项目距离2.5公里。该项目500米处，204国道上有汽车站点。 规划开发理念 项目参数 建筑面积：58000平方米 容积率：?1.2 绿化率：37.8% 建筑密度：22.32 总套数：618套（别墅14套、单身公寓180套、商铺58套、住宅366套） 2万平方中庭广场，以住宅为主，小区内设有多功能会所，单身公寓高层区层高5米4。除商铺土地性质商业用地，其余均为住宅用地70年使用期限。 产品特点 （面积等） 户型 单身公寓总层数20层，12层以上单套层高为5米4。住宅为6层多层住宅。商业为3层楼设计。 价位 单身公寓：毛坯均价3600元/平米；装修另算400元/平方米。 住宅：3200元/平米 开盘时间 住宅及别墅：06年5月（售罄）；单身公寓：06年10月（剩余12套）。 产品 套数 主力面积 总面积 比重 单身公寓 180 35~55 8200 14.42% 别墅 14 350 4900 8.62% 二房 166 85~100 15272 26.86％ 三房 200 105~138 25000 43.97％ 商铺 58 35~90 3480 6.13% 竞品参考 通达城市银座 开发商：太仓市通达房地产开发有限公司 类项 简述 地段交通 特征 太平北路60号，与本项目所处位置还是非常接近的。交通方面较为一般，配套要依靠其底商招商情况而定，目前还未有店面开张。 规划开发理念 项目参数 规划上，总体来讲，兵营式的布局非常呆板，这是该小区追求容积率的结果。景观方面，集中绿地少，是个重要的弊病，虽然强调多个配套主题性园林组团，但从现状上看，并没有非常好的体现。 产品环境/配套 配套设施 由于项目本身商住混合型小区，所以在商业配套上还是比较齐全的，但周边目前现有状态，商业氛围还不是很浓厚，有一定的欠缺。 产品特点 （面积等） 户型 户型设计整体比较差，仅考虑到放大面积，并未从楼盘整体审美效果考虑，由于体量小，在消化过程中虽较为缓慢，但整体空置率不高，目前所剩房源仅占5％左右，房型主导以二房为主。 价位 标准层：3900元/平米 复式：3500元/平米 开盘时间 2006年5月 产品 套数 主力面积 总面积 比重 二房 54 104～112 5780 34.2% 三房 24 145～148 3530 20.88% 四房 18 163～165 2960 17.50% 复式 16 207～300 4640 27.42% 贰、定位篇 项目定位 本项目配合长途汽车客运站的建立，项目本身商业部分的完善，周边工业园区的日益完善，生活配套将会逐渐齐全，有超市、银行、汽配城、桑拿中心、餐饮、娱乐等、居民出行将越来越便利。小区在立面。房型、附加服务上多加注重，塑造项目升值潜力。 以汽车产业为核心 ，带动商业、生活等配套的综合性产品 客户定位 定位依据： 本项目由商业及住宅组成，整体体量较大，这与太仓市内其它楼盘相比，在体量规模上属于中上游，但本项目地块所在的位置略有缺陷，且小区商业氛围略重，所以在宣传方面一定要有自己的独特创新，在客源定性方面一定要分析得非常透彻。 本案目标客户主要来太仓市及周边城市，职业分布有政府及 相关部门公务员、工业园区内管理层及高级员工、部分私营 企业业主，其次是老城区居民等。 客户定位 住宅部分主目标客户定位： 1）自住兼投资：当地低收入居民、工业园区内工作的本地及 外来人员、项目商业部分潜在客户等 2）纯投资：周边城市对投资非常感兴趣客户 商铺部分目标定位： 1）看中商铺高投资回报的纯投资客户 2）具备一定经营能力的自营经