年月天津东疆港住宅项目前期策划定位培训讲学.ppt

案例研究-6 万科东海岸—深圳 以“滨海主题社区”为策略核心，展示海岸社区主题 树立滨海生活新形象 在规划和设计上展示海岸社区主题 辅以生活配套来弱化区域陌生感 项目整体策略 项目定位 依托原生山海资源前期定位于“旅游、度假”产品 依托区域旅游大开发的趋势，以投资类产品（酒店式公寓）吸引人气，预先炒热 区域，为未来发展奠定基础。 案例研究-6 万科东海岸—深圳 项目配套策略 启动区配套：会所、展示100米风情商业街； 会所功能：营销中心、网球场、室内篮球场、乒乓球室、棋牌室、泳池、会议室； 一期风情商业街：入驻的是知名商家，业态有：华润万家、百安居、招行ATM机、室外Coffee Club等； 二期商业街引入休闲业态：好太太家品、香磨坊西餐厅、麦当劳、可爱坊、海岸咖啡、中联大药房等； 一期风情商业街 二期商业街 会所、售楼处 基本生活设施配套率先投入，滨海度假气氛依靠园林景观来营造，后期逐步建设体验式休闲配套 汇报内容导读 宏观环境分析 政策环境 区域政策环境 战略导入 成本战略意义 区域内外环境 潜在竞争 现实竞争 购房者 品类定位 项目配衬 核心价值体系 分期增值点(项目开发策略) 竞争策略 项目定位 形象定位 案例研究 客户定位 建筑风格 配套功能 户型突破 总体布局 景观设计 规划建议 参考因素 思考逻辑 规划建议 总体布局 瞰海轩 基础信息资料 地址 ： 东疆港区 售楼地址： 开发区黄海路乐购底商 开发商： 天津港地产发展有限公司 建筑类型： 高层 物业类别： 普通住宅 建筑面积 ： 300000平方米 占地面积 ： 110000平方米 开盘时间 ：预计2011年10月 入住时间 ：预计2013年10月 关键性资料 容积率：2.48 楼体朝向：呈南偏东13~18度角 楼层状况：18、22、27层到顶 区域内目前唯一待售（推广已出街）项目情况 总体布局 多层、小高层项目市场认可度高，市场风险性小。 地域临近项目“瞰海轩”未来将形成合力吸引与直接竞争的关系。 南部区域众多地块容积率较低。缺乏过渡型产品。 考虑到本项目整体规模较大，因此强调建筑形式的复合性。 多层、11层、18层的产品线组合，将成为本案的重要方向。 本项目建筑形式 总体布局 景观营造考虑： 充分利用海景，并通过自身规划，打造与海景有机结合的内部景观。但不做重点强调。 朝向考虑： 尊重南北朝向的居住习惯基础上，判定天然自然资源稀缺性价值大于舒适度价值，综合考虑其南北偏东的角度适当放大。 视觉范围考虑： “东低西高”的产品布局 多类型的产品形式，丰富价值体系的同时，也为“处处观海”的景观利用提供可能性。 景观营造考虑： 由于受东侧地块高层的部分视觉遮挡，因此该地块内，需要注重增加景观的打造。 楼座摆位： 最大化避免多个建筑楼体在同一轴线上的分布，以减少视觉遮挡，影响最大化价值空间。 总思路 1.5容积率的地块 2.0容积率的地块 总体布局 容积率1.5 地块占地面积18.5 万平方米，建筑面积27.75万平方米 方案1 1.5 6层 11层 合计 建筑比例 建筑面积 建筑比例 建筑面积 建筑比例 建筑面积 容积率 建筑用地 20% 80% 20%:80% 1.50 55000 222000 277500 185000 容积率分析 方案2 1.5 6层 11层 18层 合计 建筑比例 建筑面积 建筑比例 建筑面积 建筑比例 建筑面积 建筑比例 建筑面积 容积率 建筑用地 30% 40% 30% 40%:28% :32% 1.50 83250 111000 83250 277500 185000 总体布局 容积率分析 容积率2.0 地块占地面积28.6万平方米，建筑面积57.2万平方米 总体布局 方案3 2.0 11层 18层 26层 合计 建筑比例建筑面积 建筑比例建筑面积 建筑比例建筑面积 建筑比例建筑面积 容积率建筑用地 22% 40% 38% 10%:18%:72% 2.01 125840 228800 217360 572000 285237 方案4:可直接选取2.0容积率的对位产品即18层高层。 容积率分析 总体布局 综合考虑 市场接受度因素：客户对于多层和小高层产品的选择存在一定的倾向性。 区域产产品差异因素：通过调研分析，目前东疆港片区内在建和准备建设的产品类型，两级分化明显，高容积率直指主流产品类型，而低密度的南部片区则以纯高端的度假型产品为主，区域内市场缺乏过渡性产品，同时去兼容客户对于第一，第二居所不确定考虑。 未来产品竞争力考虑：未来市场上，针对纯高端