某酒店市场调研报告.pdfVIP

1．介绍 客户 受广西荣和的委托， 为其位于柳州 P(2009)27 号地 E 地块拟建酒店项目进行 市场调研及初步可行性研究。 服务范围 ● 视察拟建项目地点并确定其对拟建项目的适用性。此项研究并不包括任 何法律、工程或环境的考虑， 但包括了来往于该处的交通便利程度、 可见度和景 观、周边需求状况及其他可能影响该项目市场销路的各项特制的评估； ● 预测拟建酒店各需求市场的规模和特性； （市场需求） ● 确定可能对拟建项目构成不同程度竞争的现有及计划中的设施； ● 分析现有具备竞争力及可资比较的酒店店设施及各自的业绩水平； （竞争 对手调研） ● 预测拟建酒店未来的营运现金流量，进以得出扣除利息、所得税、折扣 前的收益水平。 （项目前景预测） 主要假设 我们的研究成果和结论主要基于下列重要假设： 宏观环境 ● 未来将不会出现对中国尤其是对广西和柳州市整体信心构成重大影响因 而损害商业活动、到访客人及国内旅游的政治、行政事件发生； ● 重要的基础设施如饮用水、污水处理、电力及燃气设施等将继续以稳定 可靠的水平提供，以维持最终使用者的满意水平； ● 柳州的主要工业、商业、投资和旅客来源地区的经济在未来不会经历重 大和持续的衰退； 拟建酒店 ● 拟建酒店将成为整个 27 号地块整体项目的组成部分； ● 27 号地块整体项目将在未来成长为柳州市最具影响力和竞争力的形象板 块，在市场享有良好的品牌认知和声望； ● 业主选聘之核心管理人员预期将在员工和培训方面作出足够的投入，以 提供合乎酒店市场定位且能够达到其顾客预期的服务水准； ● 酒店的硬件设施及家具将实践一流品质，以合乎其形象及最终使用者的 期望；同时在硬件设施设备方面将制定充足的周期性保养和翻新计划， 以维持其 一流品质，并在我们分析所涵盖的期限内持续进行 ● 未来将加入的竞争者与本报告的预计将不存在重大差异 2．区域和地点分析 2．1 项目地点位置 拟建项目地点位于柳州市柳北区白沙路 2 号，东面靠江，紧临潭中立交桥。 地块所在区域距火车站 5 分钟车程，距机场 20 分钟车程。地块东面即柳州 市高新技术产业开发区和河东经济开发区， 地理位置优越，具有相当的升值潜力。 整体拟建项目开发用地面积 254 亩，其中酒店 E地块面积约 2 ．9 万平方米， 建筑主楼高度不大于 120 米且不小于 100 米；项目建成将成为区域两公里内最具 标志性的建筑。 2．2 柳州市的旅游（酒店）市场及拟建项目的周边环境 2．2．1 柳州市的区域经济 柳州市经济持续快速增力， 1950-2008 年，柳州市地区生产总值（ GDP）年 均增长 10.28%。进入新世纪后，柳州市经济发展活力明显增强，已连续八年保 持两位数的增长速度。 柳州市地区生产总值由 1950 年的 0.88 亿元增长到 2008 年的 909.85 亿元， 占全区的比重为 12.69%。财政收入大幅增加，柳州市财政总收入由 1950年的 0.04 亿元增长到 2008 年的 140.14 亿元，占全区的比重为 16.64%。 柳州是西南地区的工业重镇 截止 2007 年底，全市工业企业 2857 户，其中大型工业企业 9 户，规模以 上 651 户，上市企业 5 户（柳工、柳化、两面针、优联和柳钢） ，已形成以汽车、 机械、冶金为支柱，化工、制糖、造纸、制药、建材、日化等产业并存的工业体 系。全市有 4 个名牌产品