万里国际汽配物流中心营销策划方案.ppt

汇报结束！ 项目销售策略 项目销售策略 快速去化 基于项目发展特性，须增强销售、招商力度，加快项目整体去化速度，缩短整体推售周期，快进快出； 多阵地蓄水 现场售楼处、辅助接待点、样板区等多处实体展示； 利用户外、网络等全方位渠道拓展，挖掘更多意向客户； 随着市场的成功推广，从全市性客户转向外区域辐射。 多活动引爆 概念导入期以PR活动为主线，迅速引起市场关注；品牌塑造期以PR活动为主线，推动项目形象提升； 产品销售期以SP活动为辅助，促进销售引爆。 项目销售策略 项目入市策略 合适入市时机的选择，是影响项目成败的重要因素。为借助区域项目气势，避开可能的潜在对手的冲击而引发客户观望，建议适度加快工程进度。 由于项目地块价值还没有完全凸显出来，因此建议项目入市姿态应“一高一中一低”，即高端现代化形象、中庸务实经营理念、相对低价格。 入市时机 最先入市产品既要树立市场形象，也要有充分的商户资源，最大保证首推成功。考虑项目地块特点，项目展示面最好、昭示性最强板块是主入口处汽车轮胎/美容板块。 入市姿态 入市产品 项目销售策略 项目推售节奏 多段稳推 均匀去化 根据项目推售实际和市场情况， 整盘考虑，整体把握。在推量 上做到能够保证项目的利润达 到最大化以及资金回笼的现金 流量持续稳定，争取利润和快 速去化双赢局面的出现。 首期少推试探市场， 根据市场反应确定加推节奏， 项目整体汽配主题定位， 结合前期市场调研数据， 因此首推汽车轮胎/美容板块。 优势： √ 降低自营客户的经营门槛，缩短了销售周期，有利于打开市场、形成人气，带动以后商铺的销售； √ 前期由发展商统一租赁，可以有效保证整体商业定位和形象； √能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费； 劣势： √ 房屋的价格具有极大的可变因素涨浮不定，使得收益本身的不确定性给交易双方违约带来了巨大的变动空间。 项目销售策略 自用客户销售策略 以租代售 优势： √ 前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象； √ 帮业主坚守守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下包袱； √ 3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。 劣势： √ 承担前几年的返租补贴； √ 返租结束后的统一经营管理要求较高； √ 因返租而产生相应的返租法律风险。 项目销售策略 投资客户销售策略 短期返租销售（1-3年） 结合区域内其他项目回报率计算，根据项目实际情况，建议三年每年返租回报率不低于8%。 □ 整体营销战略 □ 项目销售策略 □ 项目推广策略 PART 4 项目营销推广思路及执行策略 项目推广策略 项目推广思路 公众影响 全方位、多角度 视、听、触全面侵入 圈层传递 目标客群 精准有效到达 渗透作用 推广的最终目标——催化——促使项目未来价值提前实现 第一步：让大多数人都知道 项目推广策略 项目推广思路 媒体阵营：户外、报纸、电视、事件、活动等 适应阶段：前期入市阶段 推广目的：建立知名度和关注度，建立“万里国际汽配物流中心”品牌营销体系 大众强势推广 A、媒体炒作：软文、新闻、舆论、话题、讨论等发起及深入 B、广告阵营：全方位立体组合发布，前期做到强大声势 C、事件营销：形象片、新闻发布会、巡展 品牌推广——专业市场形象建立 第二步：找对少数的人 项目推广策略 项目推广思路 媒体阵营：DM、短信等直效媒体；推介会、商会联盟成立等圈层营销 适应阶段：前期+后期招商销售阶段 推广目的：解决项目来访与成交，建立客户圈层及项目口碑 客户拓展及维护是圈层营销的重点；越到后期收效越突出； 小众圈层营销 A、户外据点：市中心/高速口 B、基地包装：围墙/道旗/招商营销中心 C、直效媒体：DM、短信、自创汽配杂志直投 D、圈层营销：推介会、产业发展论坛 重点媒体渠道——目标客群到达 项目推广策略 推广实施策略 三大板块 二线作战 三线一体 点线结合 三大板块 二线作战 三线一体 点线结合 三大板块——品牌宣传、概念预约、价值解读 品牌宣传：在形象导入期，以话题炒作、广告宣传及事件营销，使本案品牌得以传播。 概念预约：以创新型概念包装，提升项目认知度、认同度，激发目标客群对项目的关注度。 价值解读：从概念落实到项目本身，逐步释放项目价值卖点，促进项目招商销售顺利推进。 项目推广策略 推广实施策略 三大板块 二线作战 三线一体 点线结合 三大板块 二线作战 三线一体 点线结合 二线作战——活动促销与广告宣传双渗透 项目推广策略 推广实施策略 三大板块 二线作战 三线一体 点线结合 三大板块 二线作战 三线一体 点线结合