北京保利垄上三期定价报告.pptVIP

第五步：价格汇总 第五步：价格汇总 第五步：价格汇总 第五步：价格汇总 19249 均价 66 套数 34654 面积 667062890 金额 剩余货量汇总 第五步：价格汇总 第五步：价格汇总 357.12 8253069 16038 514.61 B28-E 288 花园 总价 单价 面积 户型 编号 最低单价 668.1724894 656.68 E04-D 575 花园 总价 单价 面积 户型 编号 最高单价 第五步：价格汇总 329.46 7191440 16824 427.46 B27-E 286 花园 总价 单价 面积 户型 编号 最低总价 668.1724894 656.68 E04-D 575 花园 总价 单价 面积 户型 编号 最高总价 第六步：价格检验 12 10 8 1 9 4 11 5 2 7 1 3 6 B05 384 7426236 16699 445 12 17644 均价 312 7730230 17098 452 11 310 7724999 17371 445 10 305 7971796 17632 452 9 296 8016496 17731 452 8 298 8017490 17733 452 7 312 8043490 17791 452 6 290 8045953 17796 452 5 319 8081794 17875 452 4 388 7951754 17881 445 3 344 8131564 17985 452 2 358 8191285 18118 452 1 花园 总价 单价 面积 编号 第六步：价格检验 7 1 6 8 4 B06 3 2 5 340 8079379 18145 445 8 18552 均价 391 7964928 18159 439 7 346 8282452 18601 445 6 430 8163515 18612 439 5 339 8310710 18664 445 4 371 8315314 18675 445 3 342 8329253 18706 445 2 367 8378572 18817 445 1 花园 总价 单价 面积 编号 * 保利垄上三期定价报告 1 2 3 定价说明 产品概况 认筹分析 4 销售预估 第一部分 产品概况 水系 六环辅路 六环主路 高压线 三 期 叠 拼 休闲小广场 南门 变电站 资源分布 产品分类 B27-D南向 B27-D北向 B27-E南向 B27-E北向 D系列户型为前二后三，步出式地下室设计，属于垄上三期的升级之作。 E系列户型为下沉式庭院设计，相比一二期地下室设计有所改进。 D系列与E系列 125 23 27 75 合计 21 11 10 0 638-693 51 12 0 39 524-599 53 0 17 36 426-468 合计 法式 英式 美式 栋数 面积 区间 第二部分 认筹分析 认筹分布 认筹两极分化，450㎡以内的小面积产品及600㎡左右的大户型产品认筹推货比较高。 C03与C05产品除了立面其他基本一样，理论上可以互补，但C05认筹明显不足，主要原因是C03产品临近水系，消化挤压主要通过价差实现。 样板间展示效果比较明显，D22认筹比例较为理想，定价中将酌情考虑样板展示带来的客户价值认知提升产生的溢价作用。 E01与E41属亲水把角落产品，景观及风水较好，认筹较为理想。 认筹结果可以作为后续定价参考，但由于认筹结果与产品本身存在高度相关性，因此仅对需供比极端高或极端低的情况进行手调修正以体现相应产品的极度稀缺性或高度市场抗性。 认筹分析 第三部分 定价说明 定价策略 定价逻辑 体系构建 均价推导 定价策略 第一，以市场为导向，遵循风险最小化原则初步确定两大类产品的基准均价。基准均价反映定价体系中社区内部相对位置因素与房型因素所决定的产品价值，而风险最小化原则是因为所有的主观评分源自判断，精确判断是不现实的，以能够形成共识的下限或上限判断为基准可以降低风险。 第二，两大类产品分别定价： 原因1：策略导向。E系列产品相对均好，以D系列产品整体作为E系列产品的价值标杆，实现销售挤压，D系列作为升级产品，占据优势资源，拉大内部价差，局部树立价值标杆实现销售挤压。 原因2：风险控制。产品本身与策略导向的不同导致定价侧重点不同，分别定价并相互检验有利于控制传统主观评分可能导致的不稳定性。 第三，开盘实现60%-70%销售率。 定价逻辑 均价论证 体系构建 价格制定 分要素评分，导出初步价格体系 以市场为导向，通过市场类比法推导出两大类产品均价 分要素构建价值体系 对