荪湖项目研究课题报告.ppt

;第一阶段工作内容;宁波荪湖水库地块区位分析 项目地块位于宁波市江北区中部，距离宁波绕城高速公路（在建）北段以北约1公里处。 荪湖水库地块距离宁波市江北工业园区仅两公里。宁波市江北工业园区分为宁波江北投资创业中心和宁波（江北）机电工业园区。荪湖水库地块分别距离江北投资创业中心和机电园区约两公里。 荪湖水库地块距离宁波市中心天一广场直线距离约14公里，距离宁波市火车南站约14公里；距离宁波市栎社机场约20公里。 荪湖水库地块所在的江北区位于杭州湾跨海大桥入口处延线上，随着杭州湾跨海大桥的建成，宁波市江北区的三个工业园区的战略地位将进一步得到提升。 宁波市区其他工业、科技园区距离地块区位较远，因此在后面地块区域产业分析中，我行只对江北的三个工业园区重点分析。;项目所在江北区生态文化旅游带分析;项目地块区域产业环境分析;荪湖水库地块;项目地块自然环境分析;优势（Strengths） 地块原貌保持良好，地块内部无需拆迁安置的农户； 离宁波主城区仅14公里;是宁波离城区最近的有山有水,生态的环境; 处于宁波北部文化旅游风景区域,周边人文自然资源丰富; 地块周边山体植被茂密\丰富,水体清澈,属于自然的原生态的环境;空气清新\污染指数低,属于宁波的绿肺; 地块距城市快速干道较近，交通便利,到城区与周边城市便捷;;;第一阶段工作内容;项目名称：九龙湖风景旅游区 项目地理位置：宁波市镇海区东北部，距离宁波市中心以北20公里。 项目功能定位：随着宁波人均消费水平不断提高以及九龙湖区域的不断发展建设，九龙湖区域逐渐由风景旅游区向旅游度假区过度中。 交通可及方式：私家车、旅游专线巴士 物业类型及分布：旅游景点设施、普通星级酒店、规划中的白金五星级酒店和高档住宅。目前九龙湖周边物业较小，基本物业都临湖而建。 发展阶段：;单位：平方米;项目名称：东钱湖旅游度假区 项目区位：宁波市鄞州区，距离宁波市中心以东南20公里。 东钱湖度假休闲区规模：规划控制面积约230平方公里，水域面积约20平方公里。 交通可及方式：私家车、旅行社接驳大巴、市区旅游专线 发展历程：;目前物业的分布特征 酒店—目前酒店大都临湖而分布，如华茂东钱湖酒店和正在建设的柏悦酒店，及正在招商的陶公水街旅游开发项目等 低密度住宅—住宅项目目前分布在紧临环湖路的外侧，如华润项目、比华利等。 会议论坛—紧临东钱湖度假区管理委员会，紧临谷子湖湖体。 高档休闲娱乐设施—分布在东钱湖的南侧，环湖路的两侧，整个东钱湖地理位置最好的地块用来开发高档的休闲娱乐设施可以充分利用地块价值，如开发高尔夫项目和游艇俱乐部项目。;未来规划的东钱湖物业分布特征（即东钱湖新城规划）;客群来源划分;由于东钱湖区域规模很大，在开发的具体区域选择上非常注意与宁波市区的衔接 整个区域的功能定位总体思路是从纯粹旅游休闲度假区域逐渐过度至集旅游度假、论坛会议、研发总部办公、高档住宅（第一居所为主导）和休闲购物的综合功能区发展 区域开发上遵循先开发湖体周边地块，聚集人气，然后再开发湖体稍远处地块的思路 在物业的开发时序上，先以高档酒店和低密度住宅物业导入提升整个区域形象定位 在客群的吸引上同样先吸引企事业单位的会议客群和城市的中高收入并且有改善居住条件意愿的客群;第一阶段工作内容;项目名称：十六城邦 区位：位于江东区江南路以南，中兴路以西。周边两大园区在其辐射范围内。 项目规模：项目净用地33亩，平均容积率2.2，规划总建筑面积4.8万平方米。16栋独栋低层办公楼和一栋高层办公楼，高层办公楼2万平方米，低层办公楼每栋平均建筑面积1500-2000平方米之间。 项目物业类型：独栋别墅式商务办公楼和高层商务办公楼;需求意向分析;需求意向分析;第一阶段工作内容;;第一阶段工作内容;总部经济阐述;;项目环境经济学模型判定;;在综合考虑城市经济社会发展所处阶段以及发展总部经济的一般件，对直辖市、省会城市（除拉萨外）和计划单列市共35个城市进行总部经济发展能力评价。通过系统的评价体系来确定宁波总部经济发展能力在全国的位置，为宁波发展总部经济的可行性提供依据。体统评价过程主要采用IMD的国际竞争力指数评价方法，数据采用《中国城市统计年鉴2005》、《中国区域统计年鉴2005》、国家有关部委的业年鉴、有关城市的计年鉴和统计公报以及主观指标的调研数据等。; ■ 总部经济发展第Ⅰ能级城市 （综合得分70） 该能级城市在吸引跨国公司和国内大型企业集团全国性总部方面具有较强优势 ■ 总部经济发展第Ⅱ能级城市 （50综合得分≤70） 该能级城市宜作为跨国公司或国内大企业集团的大区域性总部聚集区 ■ 总部经济发展第Ⅲ能级城市 （40综合得分≤50） 该能级城市适合吸引国内大企业集团的区域性总部或者国内大企业集团的职能型总部 ■ 总部经济发展第Ⅳ能级城市 （综合得