同策-昆山阳澄湖别墅报告(2008年-96页)教材课程.pptVIP

双拼别墅的价格： 7600（1+0.3%）10=7831元/平方米 7900（1+0.5%）10=8300元/平方米 根据目前项目的进度，预计2009年初项目即将上市销售，到时项目的开盘销售价格为： 项目的价格差，取决于项目的品质塑造以及对项目的推广 双拼别墅产品的价格成长空间略小于独立别墅，其成长空间预计在0.3%-0.5% 根据目前项目的进度，项目的整盘均价将在销售中期出现，大约25个月后，预计整盘均价为： 双拼别墅的整盘价格： 7600（1+0.3%）25=8190元/平方米 7900（1+0.5%）25=8949元/平方米 双拼别墅市场定价法 项目整体价格 项目的总销售金额在6.5亿-7.1亿之间。 公司资源 上海同策房产咨询有限公司 公司资源 目前上海同策房产咨询有限公司拥有专业人员800余人，已在全国主要经济发达地区先后成立了10余家控股子公司，共计员工共计570余人，并以此为核心，在周边地区开展了项目。 北京分公司 天津分公司 重庆分公司 南京分公司 苏州分公司 常州分公司 杭州分公司 宁波分公司 张家港项目公司 南通项目公司 连云港项目公司 青岛项目公司 济南项目公司 上海总部同策 企业规模 董事会 总经办 研展部 研发中心 产品规划部 企划部 数据中心 上海事业一部 上海事业二部 上海事业三部 商业事业部 外地事业部 客户服务部 财务部 行政部 北京同策 苏州同策 常州同策 天津同策 宁波同策 南京同策 上海同策 上海同进 组织架构 万科地产 深圳华侨城 金地集团 招商局集团 保利集团 中南集团 莱蒙置业 大连亿达 宁波奥克斯 ……. 全国客户 浦发集团 紫江集团 张江集团 中房集团 上海广电集团 中福集团 爱建地产 北方集团 上海实业 …… 瑞安集团 台湾日月光集团 台湾宏都置业 香港中信泰富 …… 正大集团 佑林建设 …… 上海客户 港台客户 海外客户 主要客户 竞争态势分析——产品档次 项目区域为纯别墅板块， 目前在售或即将上市的项目都为低密度产品，属于昆山高品质住宅区； 板块内低密度项目云集，加上竞争板块间接竞争，项目竞争压力大； 板块为低密度住宅区，项目以独立别墅和双拼别墅为主，还有少量的联排别墅； 板块产品创新带来高价值，如天使湾以0.59的容积率打造一个纯独栋别墅社区，提升了项目价值。 个案借鉴汇总 谁是区域的收藏者？ 我们对目前在阳澄湖板块购房的客户进行梳理，有以下几类客户，目前的主力客源为苏州和昆山客户： 昆山人 苏州人（园区） 苏州人（市区，县区） 上海人（或外省人） 台湾人（或外籍） 苏州客户占52% 昆山客户占34% 竞争态势分析——客户分析 客户职务特点 客户为社会的中上层人士，多为富贵或富裕家庭 主力客源为私营企业主、中高级管理人员和政府官员（公务员） 苏州客户主要为园区的中高级管理人员和市区及周边的私企业主；昆山客户主要为私企业主和政府官员（公务员） 竞争态势分析——客户分析 置业考虑因素原因 客户对价格、位置、项目品质、小区环境、交通的关注度较高 各个因素的重要性来看：位置〉价格〉品质〉环境〉交通 竞争态势分析——客户分析 自住型需求为主 市区有一套或两套公寓房，需要更加舒适的住房环境 30-45岁之间 私营企业主或公务员 注重项目的区位交通、品质、外立面、生活配套、小区管理和环境 需求产品以联排、双拼为主，也有部分小独栋；主力需求面积段在160-250 ㎡ 较认可配套成熟，交通方便的城市型别墅片区：森林公园片区 客户分类特征 昆山人： 苏州人（园区）： 自住型需求为主 工作在苏州工业园区的私营企业主、中高管，每天需在住所和工业园之间穿梭。 30-45岁之间 希望在工业园区周边置业，但有需要保证居住的舒适性。 注重项目的区位和交通便捷程度，其次对项目的品质、总价、配套、环境和升值潜力也很关心。 需求产品以联排、双拼和小独栋为主；主力需求面积段在160-250 ㎡ 较认可距园区较近、交通方便的阳澄湖南片区。 客户分类特征 苏州人（市区，县区）： 自住、度假型需求为主，兼有投资需求 在苏州市区或县区已经有一套舒适型公寓住房，有进一步改善居住条件的需求 35-50岁之间 以私营企业主为主 注重项目的环境，交通、价格和品质。 需求产品以联排、双拼和小独栋为主 较认可区域，阳澄湖南片区和度假中心片区 客户分类特征 上海人（或外省人）： 度假或投资需求 生活工作在上海，在上海已有一套或多套别墅型居所，有较强的资产保值升值意识，多为昆山房产的低价和优越环境所吸引 35-50岁之间 私营企业主、企业高级管理人员 注重项目的品质、环境、舒适度和升值潜力要求较高 需求产品以双拼和独栋为主 较认可区域度假中心片区 客户分类特征 台湾人（或外籍）