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通过城市更新统筹规划提升城市品质的探索 浅谈 《车公庙城市更新统筹规划》 赵龙飞 摘要：深圳城市更新项目，从企业或政府单方主导到统筹规划多方参与，城市更新正走向全新的发展之 路，市场机制下的存量规划高效进行的过程中，越来越多的碎片式高强度开发，开始打乱城市整体构架与 机理，回归本源，什么才是未来的高品质城市？从政府树立城市形象、提供公共服务，到地产开发商进行 市场化运作，再到市民渴望便捷舒适的健康生活环境等，多方诉求集中体现，多方共赢的规则本身变成了 至关重要的一环。基于此，车公庙作为城市更新片区统筹规划的第一次实践，本文依据项目的实际操作内 容，总结经验，深度展开分析项目推进的详细内容及方式方法，探讨多方参与、利益共享的城市统筹更新 项目如何建设出高品质城市空间，以及片区统筹规划如何带来的更好的城市品质。 关键词：城市更新统筹规划,多方共享,高品质城市空间 1 前言 车公庙位于深圳市福田中心区，片区统筹规划研究范围为深南大道以南、广深高速公 路以东、滨河大道以北、泰然一路以西，统筹规划面积约132公顷，现状建筑总量360.1 万㎡，统筹规划建筑总量585万㎡。 1.1 片区发展背景 深圳作为改革开放的先锋城市，经历了几十年的迅猛发展与变迁，福田区车公庙作为 重要的标志性区域，已成为未来六线交汇的轨道交通枢纽节点，深圳最为密集的商务办公 区。深南大道两侧高楼林立，有招商银行大厦、泰宝农科广场、工商局办公楼、高尔夫大 厦、总政综合楼、世贸中心大厦等屹立于此，是深圳改革开放迅速发展的缩影。 80年代，车公庙作为福田工业区的起步，定位为三来一补、进出口加工为主的初级粗 放式工业区，经过十多年的升级改造，已经从工业区华丽转身为大型商务园区，从传统加 工工业转变为现代化的高新科技产业聚集地。也是目前深圳市唯一的四线换乘的交通枢纽 站点，分别有1、7、9、11号线，12个出入口，一条地下商业街区丰盛町，未来仍会新增 两轨穿越，然而潮汐交通问题日渐凸显，片区环境、配套设施严重缺乏与老化，人行空间 经常拥堵不堪，环境脏乱，已经难以支撑现状的产业发展与转型，土地价值亟须释放。 1.2 高密度建成区的更新困境 然而，传统的碎片式城市更新，难以满足车公庙的未来需求，统筹规划因势利导。随 着传统金融一叶独大的风险日渐凸显，产业结构亟须优化，城市更新再造刻不容缓。但 是，深圳得存量规划目前以市场机制为主导，面对片区整体升级改造的需求，传统城市更 新方式已捉襟见肘，碎片式的开发利用只会对本来已经出现问题的现状，造成更具有破坏 性的建设，各自为政、凌乱不堪的高密度建筑，阻碍和制约了片区未来的开发和土地的高 效利用。 1.3 片区统筹规划的特殊意义 如何通过统筹规划解决现状一系列的开发与建设问题，及同时对未来提出高标准的城 市空间建设要求，是本次统筹规划的核心工作。面对车公庙现状复杂的权属问题，现状使 用与拆除重建地块犬牙交错，香蜜湖立交割裂东西两片区，多条轨道线路下穿交错，市一 级综合管廊设施一体化建设施工推进，地下空间整体串联及地下车库连体开发等多种问题 同时彼此制衡和约束，也为本次统筹规划带来多重困难，不同利益主体的诉求随着项目的 推进也逐渐浮出水面，意见的多元化处理，理性博弈平台的建立，都将成为统筹规划工作 中的一环。 2 项目规划 2.1 工作背景与组织 由福田区政府牵头，与深业集团联合推进的车公庙片区统筹规划，包含权利主体56 个，总体出让产权宗地面积占规划统筹总面积64.75%，是多方利益参与的整体更新统筹的 首次实践工作。首先，针对车公庙片区整体规划梳理现状资料，进行集成式研究，达成 “升级改造绝不是全部拆除重建，而是在保留原来部分城市肌理的基础上进行局部重建， 同时对保留的部分实施空间的梳理和完善。”的共识，通过立体营城，新旧片区有机缝合， 利益分配与协调，完成从产业升级转型到城市空间重构，再到更新机制的制定及城市设计 管控的一系列工作。 《车公庙片区城市更新统筹规划》（以下简称 “统筹规划”）主要工作内容包括：用地 布局、土地利用规划、开发容量预测及分配、划定城市更新统筹单元范围编制实施控制导 则、人口规模预测、公共设施规划、综合交通规划支撑、市政工程规划支撑、城市设计、 规划实施等，于2017年4月14 日通过了福田区委领导办公会议，该规划主题为 “未来城 市”。 基于对车公庙片区深刻解读和战略认知基础上，制定规划战略。以“大规模产业片