北京商业地产项目d策划报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * D、E座 3F 竖向交通及水平动线 E座3F D座3F * D座B1-1F竖向交通 D座1F D座B1 2 3 2 1 * 新增地下滚梯 原有地下滚梯 原有地下步行梯 新增户内地下步行梯（预留） 1 3 2 E座B1-1F竖向交通 E座1F E座B1 2 3 1 4 * 6.4、硬件设施布局建议 燃气高消耗区 （明火区） 燃气消耗区 （明火区） 无燃气区 排烟区 注：本案商业风火水电用量建议见附件一； * 6.5、园林绿化建议 * 6.6、商业外立面设计建议 商业外立面设计需满足三个基本功能； 视觉冲击力（吸引力） 现代商业气息（商业氛围及档次） 具备充分的商业广告位（经济效益） 立面改进建议 1、项目4层连廊的南北面，建议设置LCD电子 屏幕，增强动感，以便吸引南北两侧人流； 2、统一设计商业街（商务中心4号路）东西两侧 的立面店头广告； 3、增添商业街（商务中心4号路）东西两侧外立 面的活泼元素，增强商业氛围。 * 7、租金建议及收入预测 Financial Analysis * 7.1 租金建议 7.1.1 租金推导思路 商业地产的价值在于它能在持续经营的过程中不断的创造利润，各类商业物业的租金也由此产生。 既然物业租金产生于商业运营收入，那么我们在探讨租金的时候将从实操角度出发，依据项目未来经营商户可能承受的租金水平来推导项目的整体租金，具体思路如下： * 各业态目标商户 首年月均营业额 目标商户租金费率（月租金占营业额 的百分比） 目标商户首年 月均租金 目标商户 一般承租面积 各业态目标商户 首年日均租金 本案商业整体 租金均价 加权平均 * 7.1.2 首年租金预测 注：表中引用面积按照发展商提供的平面图数据计算 遵循商业定位，我们选取各业态的主力品牌商户（主力店商户）作为推导依据。 主力商户在承租面积、盈利能力、承租能力方面都具有行业代表性。 本次推算所引用的商户月均营业收入是指经营初期的一般盈利水平。 业态 总面积（套内M2） 楼层分布 目标品牌商户 承租面积（M2） 月均营业额（元） 租金费率 月均租金（元） 单位 日租金 大型餐饮 4272.03 3F、4F 锦庐、潮皇食府 1200 1440000 10% 144000 4.0 休闲餐饮 3588.19 B1、1-2F 一茶一座、真功夫 300 600000 12% 72000 8.2 主题餐饮 1679.03 B1 Hello Kitty餐厅 500 500000 18% 90000 6.0 休闲娱乐 2547.62 B1 魔术咖啡吧 150 180000 15% 27000 6.0 特色集市 1406.72 B1 每日新鲜、泡芙工坊 30 75000 18% 13500 15.0 主题酒吧 2757.3 B1、1-2F BLUE FROG 400 800000 12% 96000 8.0 品牌、特色零售 5564.06 1-2F SEPHORA 300 787500 12% 94500 10.5 零售类生活配套 600 B1 绿叶子超市 600 1125000 8% 90000 5.0 564.25 澳西奴、特百惠 50 78750 20% 15750 10.5 服务类生活配套 3263 3F 思妍丽 600 810000 10% 81000 4.5 合计 26242.2 —— —— —— —— —— —— 7.5 * 首年建议租金： 7.5元/天/平方米(套建） 假设本案为销售型物业，依据市场可接受的8%-10%的商业物业投资回报率计算，本案 B1-4F、共 5 层的商业物业的销售均价预计为： 2.74-3.42万元/平方米 * 商铺需要养是不争的事实，新兴商业在开业的首年的盈利水平一般是正常营业期的60%-70%。 随着商业的逐渐成熟，商户盈利能力将逐步提高，大致经过两年左右的时间经营将步入正轨，因而租金递增的周期也大致遵循这一时间规律。 * 7.1.3 租金递增预测 备注：1、为便于计算，各业态以各自签约时间周期为租金递增周期。考虑到实际递增周期可能短于签约时间，因而将租期 长的业态的租金递增率提高相应的比例，以便在合同后期集中体现总的递增量。 2、租金递增率为保守估计，具体递增情况将视商业实际运作情况而定。 业态 总面积（套内m2） 租期 首期租金 递增方式 首期递增率 二次递增率 三次递增率 大型餐饮 4272.03 8 4 2、3、3 10% 8% 5% 休闲餐饮 3588.19 3 8.2 1、1、1 10% 8% 5% 主题餐饮 1679.03 5 6 2、1、1 10% 8% 5%