房地产专业知识系列的讲座.ppt

需求 竞争 项目 企业 定位 与发展战略 机遇与 挑战 优势与 劣势 * 第一部分 房地产市场分析 1 房地产发展的宏观环境 Pest分析（外部环境）注意紧扣主题 * 800-1300 1300-8000 8000-13000 13000以上 快速上升 平稳发展 起步 降低 住宅发展 人均GDP （美元） 城市居民经济收入逐年增强，购买力旺，恩格尔系数呈下降趋势，可说明居民生存型消费期结束，小康舒适、享受型消费趋势凸显，以住宅消费为主流的排浪式第二次消费高潮将到来。 * 二、房地产市场供应分析 土地供应价格及分布情况 对项目开发将产生什么影响？ 物业供应及分布情况 房地产开发投资再创新高 施工、竣工面积稳步增加 物业分布呈现的格局 房地产市场供应特征 房地产供应市场日趋规范和成熟 房地产供应主体快速洗牌，市场供应日趋垄断 产品创新 房地产市场供应水平评价 * 三、房地产市场需求分析 房地产市场需求现状 房地产交易量 新建商品房销预售 存量房交易量增长较快 商品房价格涨幅较大 市场需求分布和特征 跨区域及异地置业数量增加 商品房价格涨幅较大 贷款消费观念逐渐形成 房地产市场需求构成及消费心理分析 * 区域发展分析 经济实力迅速提 升城市化进展 城市化进展 科技产业园发展态势 发展规划 差 距 * 竞争板块分析 主要竞争对手情况和水平 区域未来竞争威胁的来源和对手 板块特点和软肋 * 项目资源分析 项目区位资源分析 项目地块资源分析 企业资源分析 * ? 项目发展总体战略 为城市发展创造价值 为企业创造价值 n?出成果——利润最大化 n出人才——锻炼一支房地产开发管理销售的团队，形成企业的人才竞争力 n?出机制——形成一套企业运作大型项目的管理机制和业务流程 n出网络——积累一批房地产前后运作的市场资源网络，积累一批优质客户资源网络 n出品牌 为消费者创造价值 * 项目定位 卖给谁？——消费者定位 l??? 哪些人可能购买？这些人有什么需求特征？将来又是谁？ l??? 这些人的规模数量目前可能有多大？将来又有多大？ 以地缘关系划分的消费圈层 可达性和就业中心 消费者描述 职业分布 特点n??家庭年收入n??年龄n工作区域n?家庭构成n?置业动机n文化特征 他们居住状况 置业心理 购买障碍 * 项目 第三圈层 ：入汉置业者，散点式分布在大武汉周边乃至湖北 外来 企业 三江集团系统 周边 城镇 外来 企业 外高桥发展区 金银湖生态 保护区 鑫桥产业园 高桥开发园 古田产业园 解放大道板块 常青板块 第二圈层 金河发展区 舵落口物流 台商投资区 吴家山城区 第一圈层 * 汉口、武昌、汉阳 武汉周边城镇 敏感层 紧密层 辐射层 20分钟车程 40分钟车程 * B E D C A 收入水平 文化层次 高 中 低 高 中 低 * 中文化低收入的“清贫工薪阶层”、低文化低收入的“社会底层”。高文化低收入的“前卫另类阶层”。同时高等收入中等文化水平、高等收入高等文化水平归结为一大族群。 那么，本项目主流消费群由以下5个组群构成： A型：中文化中收入的“白领阶层”。 B型：高文化中收入的“知识英才阶层”。 C型：中高文化高收入的“财智阶层”。 D型：低文化高收入的“暴富阶层”。 E型：低文化中收入的“普通市民阶层”。 ——A型：主导型。 ——B型：标志型。 ——C、D型：提升型。——E型：跟进型。 * 北京与全国房价走势图 * * 第三章 房地产开发流程分析 *  “五 证”-----开发流程的浓缩 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》（建筑工程开工证） 《商品房销售（预售）许可证》 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????? ?????????????????????????????????????????????????????????????????????? ?????????????????????????????????????????????????????????????????????? * 房地产开发程序 1.确定开发项目，签定项目合作意向书或协议。 2.向规划局申报《规划要点》 3.向计、建委申报、审批《项目建议书》（立项）。 4.《项目建议书》批复后，向规划局申报选址定点（《选址规划意见通知书》《规划设计条件通知书》 4.委托设计单位做出《规划设计方案》，办理人防审核、消防审核，向规划局、首规委申报审定《规划设计方案》（《审定设计方