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第10章：资产评估的基本方法 方法是实现目的的手段，是 资产评估科学性的保证。 方法又是连接理论与实务的 桥梁。所以，它既可以列入理 论，又可以列入实务。 近几年的科学研究，都把方 法问题列入理论研究，方法就 成为资产评估理论的内容。 第10章 资产评估的基本方法 研究资产评估的方法，有这样几个问题必须理解： 1.方法只是实现目的的手段。方法本身没有优劣之 分，只要能达到目的，完成任务的方法都是好方法；但 方法不是万能的，它要在一定条件下才能使用，不具备 条件时硬性使用，会得出错误评估结果。 2.方法之间比较，各有优缺点，运用时必须充分考虑 各种方法的特点，因时因地因条件而选用方法。 3.评估是价值的专业判断，并不是精确计算，所以评 估方法强调的是思路，思路必须清晰、合理，使人信服。 4.评估的方法很多，这里讲的是基本方法。 5.资产评估使用的方法，必须法定或者公允。 第一节：成本法 成本法的基本思路 就是在评估基准日的市场 条件下，再重新建造或购买被 评估的资产需要支付的成本价。 因为任何投资者购买资产，情 愿支付的投资额，都不会大于 这个重置成本。但所评估资产 并非全新状态，所以要减去各 种贬值。其公式如下： 成本法的数学表达公式： 被评估资产价值＝完全重置成本－实体 性贬值－功能性贬值－经济性贬值 这个基本公式是成本法的综合、概括、观念 总结。它可以表现若干种具体方法，但万变不离 其宗，都是它的变形。请牢记。 该公式由四个要素组成，我们下面的讲述， 均是按照这些要素进行。所以，学习时要抓住要点。 这四个要点：即：完全重置成本、实体性贬 值、功能性贬值、经济性贬值。 第一个大问题：成本法的四个要素 用新工艺，但不能改变原资产功能。也是以评估基准日的市场条件为基准，购建与被评估资产完全相同的资产。但与前种有差别 复原重置成本与更新重置成本的异同 相同之处：两者都是一次性再购建同一资产的成本；都是用现实市场价格计价；都具有同原资产一样的功能和生产能力。 不同之处：复原成本是必须与原资产一模一样；而更新重置成本虽然与原资产的功能、生产能力相同，但重置时可以采用新材料、新工艺。这样，二者都以市场现价计价，自然，更新重置成本低些。 成本法的第二个要素：实体贬值 资产实体贬值一般用相 对数资产贬值率表示，其公 式如下： 资产实体贬值率＝资产实 体贬值÷资产重置成本×100％ 该指标表示资产实体贬值占 资产重置成本的百分数。 资产实体损耗与资产的三种寿命 经济寿命：它是指资产从投入使用到再使用经济不合算而停止使 用的时间过程。经济不合算是指维持资产运营所需要的投入与其 产出相比而言。它与物理寿命、科技进步、市场环境、国家政策 有直接关系。 又一个计算资产贬值的指标：资产成新率 资产成新率＝资产尚可使用时间÷（资产已使用时间＋资 产尚可使用时间） 资产成新率与资产的有形损耗 率的关系： 资产成新率＋有形损耗率 ＝1 资产成新率＝1－有形损耗率 有形损耗率＝1－资产成新率 成本法的第三个要素：资产的功能性贬值 同学们学过“无形损耗”，这也 是无形损耗的一种。但你必须区别 由于劳动生产率提高，新制造的资 产所含社会必要劳动时间缩短，而 使同类资产价值降低那种无形损耗。 这是由于科技进步，新制造的 资产比原有同类资产运营成本低， 原有资产产生超额运营成本而引起 的贬值。 具体计算方法，后面讲述。 成本法的第四个要素：经济性贬值 资产的经济型贬值，是指由 于外部环境和经济条件发生重大 变化，从而导致资产利用率降 低，或者闲置，资产的收益明显 下降。自然，资产价值产生损 失。 第二个问题：成本法的应用前提条件 成本法并不是万能的，到处均可应用。它的运用需要 一定的前提条件，如下： 其一，资产处于继续使用状态，或者假定其处于继 续使用状态。因为重置成本是现实市场条件下资产的再取 得成本，只有资产继续使用才能为潜在投资者接受。 其二，应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是 建立在历史资料的基础上，许多信息、数据指标需要通过 历史资料获取。同时，现实资产与历史