国际居住区营销战略资料.ppt

滞销户型分析 1#楼B型、B反户型 滞销原因 临路较近、景观一般且受4#楼一定影响 策略建议 销售说辞上的引导。我们采用的都是双层中空玻璃，隔音效果是非常好的，并且实际上距离路还有一段距离。实际受4#楼影响较小，景观采光不会受很大影响。 根据实际销售情况，后期进行价格策略调整。 滞销户型分析 2#楼B反户型 滞销原因 受到西侧B户型遮挡，同时与西侧B户型无价差。 策略建议 针对2#楼调整B（反）户型之间的总价差，让不同的景观优势在价格上明显的体现出来。 滞销户型分析 5#楼D户型、E户型 滞销原因 紧邻加油站 策略建议 从投资角度游说客户。泛海是实力雄厚的开发商，而且这个加油站属于私人经营的，泛海拆除这个加油站只是一个时间问题。客户现在可以很低价格买到D、E户型。D、E从户型和景观上看都设计的很好，将来一旦拆除加油站，D、E户型将属于6#地升值幅度最大的房子。 滞销户型分析 6#楼G户型 滞销原因 设计不合理 策略建议 从景观角度游说客户。我们这么设计的主要目的是为了让业主有更好的景观享受。因为我们北侧的景观非常的优美，所以把起居室放在了北侧；目前很多楼盘都有北侧起居室；带客户参观下G户型的样板间，让客户亲身感受下效果，抵消客户对北侧起居室的反感心理； 建议注意样板间的装修装饰。 建议开发商后期对户型进行设计调整。 销售执行 6#地3#4#7#楼价格策略 价格定位：根据2006年10月30日1-7#楼封顶的工程进度，我司建议在原有均价14617元/平方米的基础之上，对价格进行上调。即在9月份推出4#楼时，在售部分价格上调3%左右；在11月推出3#楼和7#楼时，在售部分上调5%左右；在12月份时，在售部分上调7%左右。（具体的价格调整将根据实际销售情况进行灵活调整） 强销期 （ 2006/09——2007/01 ） 销售执行 6#地3#4#7#楼价格策略建议——楼座价差 从位置关系来看4#楼位置一般，3#楼较好，7#楼位置最差，因此首先在楼座价格关系上3#楼价格最贵，4#楼价格居中，7#楼价格相对在新推出的三个楼座中最低，利用价格上的差距促进去化速度。 强销期 （ 2006/09——2007/01 ） 销售执行 6#地3#4#7#楼价格策略建议——户型价差——东西价差 通过截止至2006年8月20日1#2#5#6#销售分析可以看出，目前西端单元去化状况很不理想，因此我司建议针对3#4#7#楼在拉开楼座差价的同时，针对西端单元，在总体均价不变的情况下，拉开与东端单元价差，利用价格差距加快去化速度。 强销期 （ 2006/09——2007/01 ） 销售执行 6#地3#4#7#楼价格策略建议——户型价差——小户型与大户型价差 通过对1#2#5#6#楼户型分析可以看出，中间面积较小的户型去化速度明显要快于面积达总价高的房型，因此在即将推出的3#4#7#楼为避免这种状况过于明显，可以适当提高相对较小的户型的单价，促进大面积户型的销售。 强销期 （ 2006/09——2007/01 ） 形象模块：中国的中央公园 销售工具模块：户型图集到位/产品理性楼书/产品海报/第一期泛海会杂志的完成/活动礼品准备/客户通讯/定向渠道DM准备 广告模块:针对大众媒体进行地毯式轰炸推出形象系列报广快速树立本项目社会地位/户外广告/网络广告/广播广告/杂志广告投放针对产品的绝对卖点进行推广 推广执行 公关模块：九月大型样板间开放活动/年底的客户答谢活动 软文模块：泛海的出现将会完善整个区域发展的软文炒作/九月及年底主题活动炒作/一站式生活方式炒作 推广主题：大盘形象——区域进化的催化剂——经典细致的产品设计——最高端最全面的一站式服务 强销期 （ 2006/09——2007/01 ） 推广执行 大众平面媒体：北京青年报/新京报为主，硬广加软文 户外媒体：东三环/东四环/CBD擎天柱广告或户外看板； 姚家园路落地灯箱； 工地围档。 网络媒体：sina/sohu/焦点等网站主页 广播媒体：交通台 专业媒体：楼市等，新闻性软文为主，硬广为辅 强销期 （ 2006/09——2007/01 ） 杂志媒体：时尚类、财经类、高尔夫类、航机类等 推广主题 9-10月：在平面大众媒体上针对大盘的形象进行大量投放 11-12月：产品路线为主同时提出最高端最全面的一站式服务 12-01月：以答谢感恩为主题继续深化最高端最全面的一站式服务 10-11月：针对区域主题，提出我们是区域进化的推动者 强销期 （ 2006/09——2007/01 ） 6#地战术执行轴线图 06/08 0607 开盘准备期 6#地1-7号楼封顶 6#地1-7号楼落架 06/09 06/10 06/11 06/12 07/01 07/02 07/03 强销期 促销期 0