伟业顾问项目整体营销方案.ppt

Page * 销售第二波 时 间:08年8月—12月 公开楼座： 8#9#与2# 销售套数：343套 销售面积：26030平米 销售均价：15165元/平米 LOFT：18000元/平米 平层：12000元/平米 总销售额：3.95亿 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 销售周期 Page * 销售第三波 时 间: 09年8月—3月 公开楼座： 1# 销售套数：105套 销售面积：12450平米 销售均价：12500元/平米 总销售额：1.56亿 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 销售周期 Page * 全盘销售额11.85亿元,保守均价14000元/平方米, 其中LOFT均价:16300元/平方米,平层均价:11730元/平方米。 各阶段销售统计 Page * 预判背景：根据目前顺义市场现状，以及考虑未来市场价格涨幅，本项目推出市场预计会在2008年奥运前后，由此预判本项目不同产品的价格 。 注：均为毛坯房价格 根据市场情况，本项目最好在奥运前开盘入市。 LOFT和平层户型统计总建筑面积85693.71平米 ， 按奥运前开盘计算，全盘均价14000元/平米。 初步价格预判 Page * 低开保证销售势能，为后期高走积蓄能量！ 调价策略 销售均价月均涨幅2%，在奥运前后适当调整比例 Page * 区域市场分析 2007—2008年后沙峪区域土地出让 后沙峪区域目前在售项目销售情况 营销前期后沙峪板块内暂无竞争压力 Page * 本案在营销前期后沙峪板块内暂无竞争压力 营销后期，扩域内存在同类产品入市的不确定性 若存在同类产品的竞争，其开盘销售具有滞后性，也暂无竞争压力 本案在奥运会前开盘销售，则处于一个暂时的真空竞争状态 区域市场分析 伟业认为： Page * 　　如果本项目选择在奥运会前开盘销售，则奥运会对本项目来说是一个分界岭，将08年营销过程非人为因素的分成了两个阶段，容易出现营销的断档，所以奥运会之前要实现项目的合理快速去化，又由于奥运会对项目的推广产生限制，为了达到项目的营销目标，需要充分利用渠道优势和资源优势，实现项目的合理去化。 区域市场分析 伟业认为： Page * Question 3：项目分析 本项目优劣势有哪些？ 本项目到底是什么？ Page * 项目SWOT分析 Strengths优势分析 Weaknesses劣势分析 Opportunities机会分析 Threats威胁分析 1、位于价值成长区：北京市外扩的城市节点之一，机场二期、新国展等大型公建已经完成，区域成熟度高； 2、规模优势：在后沙峪现有普通住宅项目中具有较大的社区规模； 3、产品优势：LOFT产品在本区域内是很大的创新，对于地缘及投资客户有很大吸引力。 1、项目销售前期处于时间上和空间上的竞争真空； 2、无论是规模、产品都属于区域内高端公寓类的领袖项目； 3、突破现有市场传统的产品和建筑风格的产品可能与目标客群产生共鸣。 1、与周边项目相比，本项目容积率较高； 2、奥运会到来所带来的临时政策的不确定性； 3、周边即将入市的项目对本案有一定的客户分流影响。 1、项目LOFT产品中东西向产品较多； 2、产品的视觉密度较高； 3、部分公建土地属性有可能是客户产生心理和经济上的抗性； 4、市场浓重的观望情绪使得客户的需求或被延迟。 Page * 一个在未来区域价值不断增长下的里程碑产品 项目定位 中央别墅区内，新国展旁新生城市社区 Page * Question 4：目标客户 本项目的目标客户在哪里？ 他们为什么会购买本项目？ Page * 挤压型客户 地缘性客户 本地升级客户 投资客 项目客户定位 Page * 项目客户定位 挤压型客户 CBD及朝阳公园区域 丽都、望京区域 亚运村和中关村区域 购买分析： 1、市中心目前的高房价，导致购买力有限的人群不得不向城中心外去选择； 2、刚性购房需求和刚性购买力并存的重要表现； 3、主要集中在北京东部、北部及东北部区域。 预计购买比例：40% Page * 地缘性客户 首都机场的中高层管理人员 天竺空港工业区的从务人员 新国展与国航基地的商务工作人士 项目客户定位 购买分析： 随着顺义产业的不断不断扩大和发展，产生了大量中产阶级的住房需求。 预计购买比例：35% Page * 本地升级客户 私营企业主与个体工商户 企事业单位工作人员 项目客户定位 购买分析： 1、区域居住配套的不断改善和提高，生活更加便利； 2、轨道交通的修建和便捷的交通路网，令其往返于市中心更加方便 预计购买比例：10% Page * 投资客 来自中央别墅区的二次购买者 京城内纯投资客户 项目客户定位 购买分析： 1、中央别墅区内居住类物业短期投资回报率比较