休闲商业步行街整体营销推广方法.pptVIP

二、招商源取得及接洽方式 招商源取得方式： DM直销，走访。 报纸广告 客户反介绍政策拉动（比如：在你进入后如果再拉动其他品牌或朋友加入，在他的原招商硬政策之上再给予一定的优惠政策） 主动联系在烟台有，但在龙口没有的品牌，与二级品牌代理商直接进行联系。 在时机成熟时策划举行松岚商业街招商政策推广说明会。 招商源接洽方式： 单独会面接洽，运用在重点品牌商家。 时段划分同业态集中邀请接洽，例：3月2日——3月3日松岚商业步行街对外进行餐饮单位招商，过期不候。有意识地运用营销手段形成抢铺局面。 确定统一招商结束时间，确定统一的装潢装修时段。 二、材料制作及现场造势 材料制作： 1、DM宣传海报或册 2、人员统一服饰及标识 3、人员统一招商说辞及培训 4、招商谈判模拟对练 现场造势： 重新布置售楼处，门头在销售处基础上体现“招商处”。 售楼处内制作看板、背景墙及其它附属项目。 售楼处内部招商处与售楼处分离，一层作销售接待处，二层作招商接待处。 增加招商销售处内背景音乐系统及销售喊话音响系统。 *步行街两头悬挂大幅广告喷绘面，形成对外视觉冲击。 *项目正式操作之前对商业街进行封闭。目的有二：第一，让所有人知道商业街有新的动作，引起市场好奇心理。第二，制造悬念，让大众看不到街区内部的具体动作。 *街区双侧入口制作巨大Logo标识，成为商业街区位的最明显标识。 *街区入口大量拱门、条幅、彩旗造势，北大街和实验路做灯杆旗造势。 *待部分商业进入后，力求公交线路开通，拉动老城区消费源。 *确定统一的装潢改造开始日期。 签约程序 聘用或成立经营管理机构。 由经营管理机构对进入商家进行签约。 执行签约及保证金同时到位后再实施工程改造及装修。 四、营销活动安排 统一招商推荐会 首批商家入驻开业典礼 休闲服饰乐购周活动策划及实施 广场美食节活动策划及实施 以上两活动主要为了：为了拉动消费源给商业街造势，促进商业街店家成交。 初步设想：以消费者在各商家消费单据为凭证进行抽奖活动，奖品要大、要足、要实惠。如具备相应条件，类似活动亦可多次进行，主要采取以多方合作及帮其宣传为主思路操作。 第五部分 销售营销推广策略 一、营销推广的主线及原则 1、低开高走 基于对松岚商业步行街之前及现今销售困难的考虑，重新启动后的商业步行街售价不宜太高，应以低价位进入市场进行试探，时机成熟可把售价逐步提高，这本身也是表现项目升值的最有效手段。对前期购房客户具有积极的作用。 2、先租后售 招商情况不达到预期状况绝不放手销售。 3、形成爆破式销售的可能性，不做续点销售。 4、有销售才有投入。 对于重点商家要有特殊的支出，我们在具备已签定租赁合同后再对其进行投入，形成销售资金再投入的良性循环。 5、羊毛出在羊身上的原则。 如果有额外投入，我们必须在销售价格中找回，我们的实际收入决不透底。 6、重规划、讲前景 7、报价一旦制定，销售上坚决不给予任何折扣，做原价销售。 二、销售定价 1、根据业态划分及商铺位置相结合制定项目报价。 单纯从房源位置上看自然是两头居高，中间偏低。但从业态划分上讲即会出现中间偏高与两头可能持平的局面。原因是，中间部分多定为餐饮及品牌服饰休闲店，这部分店铺招商可能要增加招商支出，自然价格要拉高，但这种局面对我们恰恰有利，就是把原来的劣势转化为优势。 2、根据现今双方合作底价表制定市场报价单。 报价的计算模式应如下：（已确定的单套房子底价﹢代理公司点内收益）÷（1－返还费用投入之和的比率）＝单套房市场报价 3、制定详细的项目底价表和对外销售报价表。 三、销售实施策略 1、活动集中销售 对已招商成功的部分商铺进行针对性销售。例如：生活配套方面商铺招商完成后我们进行针对性策划，只对这部分房源进行销售，其他房源可做认购和登记。 2、认购、登记客户采取摇号式销售方式。 购房客户可根据商铺的性质及自身喜好选择投资某一类业态商铺，但因我们执行阶段性商铺销售，在这部分商铺没正式销售之前，我们只接受这类人群的对意向商铺的登记及认购。在发售时可采用摇号方式最终确定购房客户。 3、制定客户反介绍政策 四、材料制作及销售造势 材料制作： 1、宣传海报及楼书 2、区域发展总体规划图 3、业态划分表及统一报价、看板 4、人员统一服饰及标识 5、答客问及销售同一说辞 6、销售谈判及模拟对练 销售造势：大体与招商造势方式方法相同。 五、签约程序 1、逼定销售 客户只要