扬州御园现状及下阶段营销策略.pptVIP

御园现状及下阶段营销策略 目 录 ： 一、别墅市场分析 二、替代性产品竞争 三、御园现状及对策 四、销售情况 五、下阶段营销策略 一、别墅市场分析 1、别墅市场总况 2、历年别墅统计情况 3 、别墅存量状况 4、主要竞争性别墅楼盘统计 5、市场未来别墅供应状况 6、国六条等宏观调控对别墅影响 7、市场总结 1、别墅市场总况 今年上半年扬州市区批准预售别墅4.29万㎡ ，而上半年销售量11.00万㎡ ，销售率为256.41%，销售量是供应的2倍还多，消化了市场存量。 2、历年别墅统计情况 3 、别墅存量状况 市场上的存量别墅在16.5万㎡左右，有效存量在13.5万㎡左右（在售项目），按照上半年的去化速度来计算，剩余存量只需要7-8月市场消化。从数据分析，别墅供需在扬州所有物业类别中是最合理的。 4、主要竞争性别墅楼盘统计 5、市场未来别墅供应状况 未来扬州别墅供应量不足，根据市场数据，特别最近1年左右的时间，市场出现断档现象。 部分别墅大盘都在规划中暂时没有面市，例如：111号地、莱茵达、中信泰富。 7、市场总结 扬州别墅市场总体形势乐观，需求旺盛！ 二、替代性产品竞争 1、替代性产品的竞争主要集中在奥都花城、京华城，它们小高层、高层的价格3600-3700元/㎡（均价）。 2、奥都花城三种大户型面积分别为138㎡ 、164㎡、321㎡，总价与本项目叠加别墅总价相差小，存在较强的替代性竞争。 3、京华城有140㎡大面积的小高层，总价与本项目叠加别墅总价相近，替代性竞争明显。 4、替代性产品与御园对比： 替代性产品总价比御园的总价低； 替代性产品软硬条件比御园成熟； 替代性产品的客户与御园目标客户群体有一定的差异化； 御园的发展前景比替代性产品光明，升值潜力巨大； 御园的客户素质比替代性产品高； 御园纯别墅小区，住宅低密度，客户的享受度高； 三、御园现状及对策 1、SWOT分析 2、项目存在的问题及对策 SWOT分析 优势（S）: 房屋质量好 叠加总价合理 现房销售 劣势（W）: 叠加户型设计不合理 景观绿化没有做好 周边交通没有完善 客户不足 一期单体别墅对客户有较大的心理影响 （对项目缺乏信心） 产品附加值少（没有车库、阁楼等） 楼盘的高档形象没有树立起来 推广缺乏连续性 机会（O）: 贾七路延伸段、平山堂西路年底建成通车 景观绿化即将做出来（增加客户信心） 叠加户型有更多可以挖掘内涵 （做样板房充分体现展现） 售楼处整合利用，发挥临门一脚的作用 国家宏观调控对别墅利好 威胁（T）: 周边楼盘与本项目竞争激烈（主要是桃园人家） 楼盘外部环境缺乏有效整合 奥都花城、京华城大面积住宅分流部分客户  2、御园项目存在的问题及对策 （1）叠加户型设计不合理，客户普遍反映这个问题 对策：户型设计不合理，装修样本房来降低户型不合理对销售的影响，尽量规避户型劣势，挖掘户型内在优势，我们要抓紧时间确定样本房具体事宜，确保赶在下半年销售旺季之前做好。 （2）叠加附加值不高 对策：大部分没有车库、阁楼这些都是无法改变的事实，我们建议把每户前面的花园送给下叠客户，增加下叠附加值。绿化做好了在交付给业主，后期维护问题由物业公司和业主商议。 买别墅送装修设计方案，我们和装修设计公司合作，每套别墅装修设计方案价格并不高。 优秀的物业管理公司为项目增加附加值，建议尽早确定知名的物业管理公司。 （3）没有车库问题 对策：解释每户送一个地上停车位，对于E户型我们推出购买地下停车位半价优惠措施（甚至可以送一个地下停车位给客户），解决客户对于车库意见。 （4）时代广场售楼处问题 对策：出面和相关人员谈判，每个月支付200-300元费用，把时代售楼处充分利用起来，体现它的价值。 在时代售楼处的东边有一个大型的公益广告牌，可以考虑把它拿下来做御园叠加别墅广告牌，广告牌和售楼处配合将取得优异的宣传效果。 （5）客户不足问题 对策：缺乏宣传推广，就现阶段来说做大型的广告宣传是不现实的，我们建议利用费用低廉的小型活动来吸引消费者上门，例如：报刊软文、扬州房地产信息网的免费楼盘快讯、对目标客户群集中的企事业单位（银行、高校）进行小型的联谊活动等。针对目标客户群体有效的作活动。 （6）品质没有树立起来 对策：首先项目周边的大环境没有建立起来，道路、小区周边的绿化景观、包括典藏园环境都没有做好。小区内部小环境也没